1) Gayrimenkul Değerleme Sektörü Nedir? Hangi alanlarda
faaliyet gösterir?
Gayrimenkul değerleme sektörü, SPK VE BDDK tarafından düzelemeye tabi bir
sektör olması nedeniyle, bu alanlardaki gayrimenkullerin uluslararası standartlarda
değerleme raporlarının yetkin kişiler tarafından hazırlanması amacıyla en az
üniversitelerin lisans düzeyinde ve sonrasında mesleki yeterlilik lisans
belgesine sahip eğitimli insan kaynakları istihdamı sağlayan bir yapıya sahiptir.
Bu anlamda üniversite mezunlarına istihdam ve gelir oluşturarak ekonomiye
katkı sağlamaktadır.
Ülkemizde gayrimenkul değerleme sektörü, değerleme kuruluşları üzerine
kurulmuştur. Bilirkişilik müessesinden farklıdır.
Ülkemizde değerleme sektörü Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri sayesinde
2002’de faaliyete başlamış ve 2022 yılı itibariyle 153 adet değerleme kuruluşu ile
yıllık ortalama 1.250.000 adet rapor sayısına ulaşarak 10 bine yakın yetişmiş ve
nitelikli uzman ve destek personeline istihdam sağlamıştır. Sektör, tamamı
üniversite mezunu ve en az 3 yıl meslek tecrübesi olan bir insan kaynağı havuzuna
sahiptir. Çarpan etkisi ile birlikte yaklaşık 50.000 kişi değerleme sektöründen gelir
elde etmektedir.
Türkiye’de taşınmaz değerlemesi genel anlamda;
– İpotekli konut finansman işlemleri (mortgage)
– Enflasyon muhasebesi işlemlerinde (şirketlerin aktifindeki gayrimenkullerin
yeniden değerlemesi işlemlerinde),
– Kamulaştırma,
– Hazine taşınmazlarının yönetimi (milli emlak, 2/B arazileri vs),
– Kentsel dönüşüm çalışmaları,
– Toprak düzenlemeleri (toplulaştırma,
– İmar planlama faaliyetleri (imar planı değer artış payı),
– Mal varlığının tespiti,
– İcra haciz işlemleri,
– Kamusal işlemler ile sermaye piyasası işlemleri,
– Bankacılık,
– Sigortacılık,
– Yatırım kararı alınması,
– Taşınmaz alım-satımı Vatandaşlık ve yabancıların alım-satım işlemleri,
– Ortaklık anlaşmaları
– Şirket birleşmeleri ve ayrılmaları, ayni sermaye,
– Evlilik-boşanma işlemleri,
gibi özel sektöre yönelik alanlarda kullanılmaktadır. Ayrıca taşınmaz değerlemesinin
konut finansman sistemi (ipotekli konut işlemleri, mortgage) içerisinde de önemli
uygulama alanları mevcuttur.
2) Değerleme Uzmanı Ne İş Yapar? Görev ve Sorumlulukları
Nelerdir?
Gayrimenkul değerleme uzmanı kimdir; bir gayrimenkulün belirli bir tarihteki
muhtemel hak ve faydalarının bağımsız ve tarafsız olarak tespit edilerek raporlayan
uzmandır. Değerleme uzmanının genel sorumlulukları şunlardır;
Konut, arsa, tarla, ticari bina gibi gayrimenkullerin belirli bir tarihteki değerini
tespit etmek,
Yasal mevzuatlara hakim olarak gayrimenkulü teknik olarak incelemek, hukuki
durum analizi yapmak (Belediye/tapu/projeye uygunluk,
Gayrimenkulün inşai özelliklerini ve yaşını belirlemek için mülk üzerinde
ayrıntılı incelemeler yapmak,
Bağımsız ve tarafsız bir şekilde karşılaştırılabilir mülk satış değerlerini analiz
etmek,
Gayrimenkulün mevcut veya gelecekteki değerini etkileyen tüm değişkenleri
analiz etmek,
Değerlemede uluslararası standartlarda belirlenen maliyet, piyasa ve gelir
yaklaşımlarını kullanmak,
Araştırma ve değerlendirme sonuçlarını fazla teknik detaya girmeden herkesin
anlayacağı şekilde yazılı rapor haline getirmek.
3) Değerleme Uzmanında Olması Gereken Özellikler Nelerdir?
Matematik ve analitik beceriye sahip olmak,
Birden çok görevi olacağından öncelik sıralaması yapabilme becerisine sahip
olmak,
Organizasyon ve zaman yönetimi becerisi sergilemek,
Sorumluluk alma yeteneğine sahip olmak,
Disiplinli ve dikkatli olmak,
Problem çözme konusunda becerikli olmak,
Stresle başa çıkabilmek,
Güvenilir ve tarafsız olmak,
İletişim kurma yeteneğine sahip olmak,
Veri analizi yapabilmek ve yorumlayabilmek,
4) Değerleme Uzmanı Nasıl Olunur?
Değerleme uzmanı olmak için 4 yıllık üniversite mezunu olmak, SPL
tarafından yapılan sınavda aşağıda belirtilen 4 ayrı ders modülünden en az
50, ortalamada 60 ve üzeri not alarak başarılı olmak gerekir. Başarılı olanlar
"Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı" almaya hak kazanırlar.
SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Konuları/Modüller
1) Dar Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Etik Kurallar
2) Gayrimenkul Değerleme Esasları
3) İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi
4) Gayrimenkul Mevzuatı
Lisanslama sınavları Kağıt Ortamında Yapılan Lisanslama Sınavları ve
Elektronik Ortamda Yapılan Lisanslama Sınavları olarak iki ayrı şekilde de
yapılabilmektedir. (bkz başvuru için https://basvuru.spl.com.tr/ )
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, Konut Değerleme Uzmanı olarak görev
yapabilmek için tecrübe şartı vardır. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Olabilmek için 3 yıllık iş tecrübesi, Konut Değerleme Uzmanı olmak için 1 yıllık
iş tecrübesi gereklidir.
Değerleme uzmanlığı sınavından başarılı olup lisans almaya hak kazanan
adayların mesleği icra edebilmesi için “Türkiye Değerleme Uzmanlığı Birliği”ne
(TDUB) üye olması gerekiyor.
5) Değerleme Uzmanı Aylık Kazancı Ortalama Ne Kadar?
Değerleme uzmanlığı mesleği; değerleme uzman yardımcısı/konut değerleme
uzmanı, sözleşmeli değerleme uzmanı, değerleme uzmanı, denetmen ve
sorumlu değerleme uzmanı olarak 5 kategoride sınıflandırılmıştır.
Sektörde değerleme uzmanları maaş+prim+araç+yemek+sağlık sigortası gibi
ek olanaklar ile çalışmaktadır.
Değerleme sektöründe 3 ila 10 yıl arasında tecrübeli gayrimenkul değerleme
uzmanı 2023 ocak itibariyle ortalama aylık primler dahil 20.000 TL ile 30.000
TL arasında kazanmaktadır.
6) GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERİLEN SEKTÖRLERİN
ORANSAL DAĞILIMI
Değerleme hizmetindeki pastanın %88’ini bankacılık sektörü oluşturmaktadır.
Sermaye piyasasında işlem gören firmalara yapılan rapor oranı ise %1’in
altındadır.
7) DEĞERLEME UZMANLARININ NİCELİKSEL VE NİTELİKSEL ANALİZİ
2022 Yılı 3. Çeyrek dönemde gayrimenkul değerleme sektöründe denetmenler dahil
6.328 değerleme uzmanı görev almıştır. Değerleme uzmanlarından 5.649’u rapor
hazırlanmasında aktif görev almıştır.
** Kaynakça: Lidebir Sektör Raporu, Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi (MKK Gabim)