BÖLGESEL PAZAR ANALİZİ, SİLİVRİ/İSTANBUL
Mart, 2022 İstanbul
I. GENEL BİLGİLER
a. Konum
Silivri, Trakya’da, İstanbul’a bağlı ve Marmara Denizi kıyısında bulunan bir liman yerleşimidir. Silivri İlçesi Güneyde Marmara Denizi, kuzeyinde Çatalca, doğusunda Büyükçekmece ve batısında Çorlu ve Marmara Ereğlisi ile çevrilidir. Aynı zamanda İstanbul Tekirdağ il sınırının da bir kısmını teşkil etmektedir. %58,23’ü tarım arazisinden, %30,67’si orman alanlarından oluşan ilçenin toplam yüzölçümü 86.518 ha’dır.
Kaynak: Vizyon Taşınmaz Değerleme
İlçede yapılaşma sahil kesiminde, Marmara Denizi kıyılarında gelişim göstermiştir. İlçenin kuzeyi ormanlık alanlarla kaplıdır. Sahil ile ormanlık arasında kalan orta kesim çoğunlukla tarım alanlarından oluşmaktadır.
İlçede topografya dereler ile bölünmüştür arazisinin büyük bir bölümü engebesizdir. Bölgede güney Trakya iklimi hâkimdir. Yazları sıcak ve kurak, kışları serin ve yağışlı özellik göstermektedir. Silivri Marmara sahilindeki en az yağış alan bölgedir.
Silivri, kuruluşundan itibaren daima önemini muhafaza eden bir yerleşme olmuştur. Bunun temel sebebi Anadolu ve Avrupa kıtaları arasında ulaşımı sağlayan önemli yollar üzerinde yer almasıdır. Şehre; denizyolu, karayolu ve demiryolu ile ulaşım sağlamak mümkündür. İstanbul’a yakınlığı ve doğu-batı yol güzergâhı üzerinde bulunmasının yanı sıra sulanabilir verimli topraklara sahiptir. Tarım, hayvancılık ve balıkçılık faaliyetleri bakımından elverişli olması, yerleşik halkının refah seviyesini arttırmıştır. 1990’lı yıllarda İstanbul’un sanayi alanlarının, batı yönüne doğru kaymasından sonra Silivri’de sanayi, gelişme imkanı bulmuştur. Şehrin sanayileşmesiyle beraber etki alanının da genişlediği anlaşılmaktadır. Şehir bugün itibariyle Türkiye’nin birçok bölgesinden bir miktar nüfusu kendine çekmiştir. Şehirde son yıllarda gelişen turizm, ticaret ve hizmet sektörlerinin gelişmesinde pay sahibi olmuştur. Bu gelişmeler doğrultusunda yerleşim alanı genişlemiş konut sayısı gün geçtikçe artmıştır.
b. Ulaşım
Silivri merkezi Marmara Denizi kıyısında gelişim göstermiş olup, yerleşimin büyük kısmı D-100 Karayolu güney kesimindedir. Önemli karayollarının üzerinde bulunmanın yanında Türkiye’nin en büyük ticaret ve sanayi merkezlerinin girişinde olmanın avantajına sahiptir. Çevredeki büyük yerleşim ve sanayi merkezlerine modern otoyollarla bağlantılıdır. Türkiye’yi Avrupa’ya bağlayan D-100 (E-5) ve TEM (E-6) karayollarının üzerinde bulunması yanında Türkiye’nin en büyük ticaret merkezi İstanbul ve Kocaeli yarımadasının giriş noktası olma avantajlarına sahiptir. Bunlara ek olarak Kuzey Marmara Otoyolu Silivri merkezine yakın bir konumda TEM ile kavuşmaktadır. Bu ulaşım Bağlantıları ilçeye lojistik anlamda önem kazandırmaktadır.
Sirkeci-Çerkezköy demiryolu hattı üzerinden Silivri’nin Kurfallı, Çayırdere ve Küçük Sinekli köylerinde bulunan üç istasyon İstanbul ve Edirne yönüne yük ve yolcu ulaşımı sağlamaktadır.
Silivri İlçesi Otoyol Bağlantıları Haritası
Kaynak: Vizyon Taşınmaz Değerleme
Çevredeki büyük yerleşim ve sanayi merkezlerine modern otoyollarla bağlantılıdır. Demiryolu ve denizyolu ulaşımından yeterince yararlanılmamasına karşın, Silivri gelecekte bu üstünlüklerinden yararlanılabilecek önemli bir merkez olma konumundadır.
Silivri, Ortaköy yolu ile Çatalca’ya 25 km uzaklıkta ve Kınalı yoluyla organize sanayi bölgesi olarak Çerkezköy’e 42 km, tekstil ve deri işleme sanayiinde hızla gelişen Çorlu’ya 42 km uzaklıktadır.
Silivri Limanı’ndan Marmara Denizi’ndeki bazı önemli merkezlerin uzaklığı;
- İstanbul 45 mil,
- Tekirdağ 51 mil
- Çanakkale 105 mil
- Büyükçekmece 19 mil
- Yalova 53 mil
- Marmara Ereğlisi 35 mil
- Bandırma 45 mil’dir.
c. Tarım:
Silivri ekonomisinde geleneksel olarak tarım sektörünün önemi büyüktür. Uygun hava şartları, verimli araziler, hayvancılık için meraların varlığı tarım ve hayvancılık ağırlıklı, balıkçılık ve ormancılığı da içeren bir tarım yapısının gelişmesini sağlamıştır.
Silivri yöresinin içinde bulunduğu bölgedeki topografya; hafif dalgalı düzlükler biçiminde yüksekliği 60 metreyi geçmeyen tepelerdir. Söz konusu topografya, güneyde kıyıdan başlamakta ve daha kuzeye doğru yavaş bir biçimde yükselerek devam etmektedir. Doğuda Muratçeşme Bölgesinde Kel ve Arap tepeleri, kuzeydoğuda Hacı Hasan mevkiinde Bekçi Tepe, kuzeybatıda Sülüklü Tepeleri başlıca engebelerdir. İlçe dahilinde yüksek dağlar bulunmamaktadır. Ayrıca ilçe sınırlarında önemli akarsu yatakları olmayıp, Çanta Deresi, Gelevri Deresi, Kova Deresi, Tuzla Deresi gibi küçük dere ve çaylar bulunmaktadır.
Hakim bitki örtüsü funda ve makidir. Ancak kuzeyde yükseğe çıkıldıkça daha elverişli iklim koşulları nedeniyle, gövdeli ağaç ve yer yer çalılıklar olmak üzere ormanlık alan başlamaktadır. Toprak kalitesinin iyi olmasından dolayı bölgede kültür bitkilerine rastlanır. Bağ-bahçe arazilerinde tarımsal üretimi elma, armut, şeftali, vişne, ayva, erik, kayısı, incir, fındık, zerdali, kiraz, badem
ve dut teşkil eder. Kuru tarım yapılan arazilerde ise buğday, ayçiçeği, mısır, yulaf, arpa ve soğan üretilir. İlçenin kuzey ve orta kesiminde ormanlar yer almaktadır. Bu ormanlarda ince gövdeli ağaçlar ve yer yer de çalılıklar mevcuttur.
Kaynak: https://sehirplanlama.ibb.istanbul/
Silivri’de üretilen tarım ürünlerinin büyük bir bölümü yöredeki gıda sanayine ve kooperatifler ya da tüccarlar aracılığıyla tüketim merkezlerine pazarlanmaktadır. Sebze üretiminde seracılık yöntemi kullanılmamaktadır.
Günümüz koşullarında artan nüfus, su kaynaklarının gittikçe azalması, çevre kirlilikleri, artan maliyetler, değişen iklim koşulları gibi sebepler, geçim kaynağı olarak tarımla uğraşanlar açısından üretimi zorlaştırmaktadır. Bunların sonucu olarak tarımda kimyasalların kullanılması, genetiği değiştirilmiş tohumların kullanılması organik tarım ürünü bulmayı güçleştirmiştir.
Silivri yüzölçümünü kaplayan geniş orman alanları, ilçedeki tarım topraklarında halen organik tarım uygulamalarına olanak sağlamaktadır. Bu sebeple organik tarıma olanak sağlayan bu tarım arazilerinde değer artışları yaşandığı bilinmektedir.
d. Nüfus:
İlçe toplam 35 mahalleden oluşmaktadır. Adrese dayalı nüfus kayıtlarına göre 2021 yılı toplam nüfusu 209.014’tür. İlçede genel olarak nüfusun büyük çoğunluğu sahil kesiminde yoğunlaşmıştır. 2021 yılında nüfus artış hızı %4,4 olarak gerçekleşmiştir.
| Mahalle | 2019 | 2020 | 2021 | 2020-2021 Nüfus Değişimi (%) |
| Akören | 1.312 | 1.296 | 1.360 | 5% |
| Alibey | 18.114 | 18.028 | 18.175 | 1% |
| Alipaşa | 1.060 | 1.014 | 1.089 | 7% |
| Balaban | 3.305 | 3.686 | 3.968 | 8% |
| Bekirli | 197 | 204 | 190 | -7% |
| Beyciler | 1.381 | 1.403 | 1.385 | -1% |
| Büyük Çavuşlu | 3.292 | 3.307 | 3.245 | -2% |
| Büyük Kılıçlı | 1.160 | 1.182 | 1.186 | 0% |
| Büyük Sinekli | 407 | 396 | 403 | 2% |
| Çayırdere | 1.238 | 1.298 | 1.334 | 3% |
| Çeltik | 937 | 980 | 1.023 | 4% |
| Cumhuriyet | 7.911 | 8.142 | 8.536 | 5% |
| Danamandıra | 1.072 | 1.064 | 1.065 | 0% |
| Fatih | 6.942 | 6.989 | 6.876 | -2% |
| Fener | 1.472 | 1.459 | 1.474 | 1% |
| Fevzipaşa | 3.232 | 3.206 | 3.255 | 2% |
| Gazitepe | 1.228 | 1.207 | 1.215 | 1% |
| Gümüşyaka | 8.089 | 8.500 | 8.876 | 4% |
| Hürriyet | 1.830 | 1.778 | 1.795 | 1% |
| İsmetpaşa | 3.028 | 3.118 | 3.203 | 3% |
| Kadıköy | 1.484 | 1.479 | 1.438 | -3% |
| Kavaklı | 1.962 | 2.022 | 2.041 | 1% |
| Küçük Kılıçlı | 323 | 309 | 323 | 5% |
| Küçük Sinekli | 166 | 159 | 151 | -5% |
| Kurfallı | 485 | 510 | 504 | -1% |
| Mimar Sinan | 15.278 | 16.744 | 18.726 | 12% |
| Ortaköy | 3.872 | 3.878 | 3.960 | 2% |
| Piri Mehmet Paşa | 8.772 | 8.581 | 8.392 | -2% |
| Sancaktepe | 5.369 | 5.543 | 5.875 | 6% |
| Sayalar | 823 | 854 | 865 | 1% |
| Selimpaşa | 20.337 | 21.458 | 22.525 | 5% |
| Semizkumlar | 27.903 | 28.298 | 30.765 | 9% |
| Seymen | 1.033 | 1.003 | 1.024 | 2% |
| Yeni | 38.239 | 40.698 | 42.367 | 4% |
| Yolçatı | 427 | 422 | 405 | -4% |
| Toplam/Ortalama | 193.680 | 200.215 | 209.014 | 4,4% |
Kaynak: TÜİK
e. İlçedeki Diğer Önemli Gündem Konuları
Planlama faaliyetleri
İlçede şehir planlama anlamında ciddi dönüşümler yaşandığı bilinmektedir. Kadastral paftaların dijitalleştirilmesi, imar planları ile ilgili süreçlerde iyileştirmeler son dönemde ilçede planlama anlamında görülen gelişmelerdir. Planlama anlamında modernizasyona önem verilmektedir.
18. Madde uygulamaları devam etmektedir, 3’te birinin tamamlandığı öğrenilmiştir. D-100 güneyinde kalan alan için, sahil boyu, imar planının askıda olduğu öğrenilmiştir. Bununla birlikte %40 olarak uygulanan emsal değerinin, yeni 18. Madde uygulaması gören yerlerde %45’e çıkarılmıştır.
Bisiklet Yolu Projesi
İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin yürüttüğü Bisiklet Yolu projesinin Silivri etabı da planlanmaktadır. Bu kapsamda proje görüşmeleri de tamamlanmıştır. Projenin Büyükçekmece’den sonraki ayağı Silivri olacaktır. Rekreasyonal olarak planlanan projenin İstanbul’dan gelecek bisiklet sporu severlere doğayla iç içe bir rota oluşturulması planlanmıştır. Bu kapsamda Seymen Köyü de rota üstünde örnek köy olarak seçilmiştir.
Golf Turizmi
Silivri için klasik kıyı deniz turizminin yanı sıra, kongre turizmi ve golf turizmi de dikkat çeken fonksiyonlardandır. Golf, yurdumuzda, özellikle ekonomik gelir seviyesi yüksek kesime hitap eden bir spor türüdür. Turizm Bakanlığı’ndan yatırım belgeli Klassis Golf ve Country Club Silivri’de hizmet veren bir tesistir.
II. SİLİVRİ KONUT PİYASASINA GENEL BAKIŞ
2020 yılı itibari ile hayatımıza giren Covid-19 pandemisi, hem yaşam alanları, hem çalışma alanlarında ciddi değişimlere yol açtı. Tüm dünya başkentlerinde olduğu gibi, İstanbul kent merkezinde de yoğun kalabalıklar içerisinde yaşamanın sağlık açısından riskli hale gelmesi insanları kent çeperlerindeki yerleşim alanlarına yönlendirdi. Nüfusun kent merkezine oranla daha az olduğu, doğayla iç içe, bahçeli yaşam alanları tercih edilmeye başlandı. Geçmişten günümüze İstanbul’un 2. konut alanı olarak tercih edilen Silivri İlçesi de kente yakınlığı sebebiyle öncelikle tercih edilen yerleşim alanlarından birisi oldu.
Silivri’de konut alanlarının büyük bölümü yerleşmenin yazlık/kırsal karakterinden dolayı ikinci konutlardan oluşmaktadır. Birinci konut olarak kullanılan alanlar sınırlı seviyededir. Birinci Konut alanlarının ilk alt kümesi ticaret merkezinin yakın çevresinde bitişik nizam şeklinde yapılaşmış 5-6 katlı apartmanlardır. İkinci konutlar ise, Selimpaşa sınırı civarında sınırı civarında yoğunlaşmaktadır. Daha çok site mantığıyla toplu olarak yapılmış bu binalar E-5 Karayolu ile deniz arasında yoğunlaşmıştır. Selimpaşa Mahallesi’nde, kıyı kullanım kanunundan önce yapılmış yazlık konutların büyük çoğunluğu, kıyının ilk 100 metrelik kısmında yer almaktadır. Bu konutlar, kıyıya çok yakın olduğundan denize ulaşmayı ve denizden yararlanmayı büyük ölçüde kısıtlamaktadır.
İlçede yatırım talebinin artması ile birlikte gayrimenkul piyasalarında de ciddi değişimler yaşanmaktadır. Özellikle müstakil tarzda, villa tipi ikinci konut piyasasında ciddi fiyat artışları olduğu bilinmektedir. Apartman tipi konutlarda ise sadece inşaat maliyetlerindeki artıştan kaynaklı bir artış olmuştur. Pandemi öncesi ortalama 2.500 TL/m2 seviyesinde seyreden ortalama birim satış fiyatlarının, 2022 ilk çeyreği itibariyle ortalama 6.000 TL/m2 seviyesini aştığı görülmektedir.
Daha önce talebin düşük olmasından dolayı yatırım yapılmayan imarlı arsalarda son dönemde inşaatların yükselmeye başlaması dikkat çekmektedir. Özellikle D100 Karayolu kuzeyinde ciddi hareketlilik yaşandığı bilinmektedir. D100 kuzeyinde KİPTAŞ ve TOKİ tarafından site tarzı projeler geliştirildiği öğrenilmiştir. Ortalama 6 katlı olan blokların inşaatı devam etmektedir. KİPTAŞ 3-4 projeleri ile TOKİ 2-3-4 bloklarının inşaatı devam etmektedir.
Konut Satış Değeri Değişimi
Endeksa.com verileri kullanılmıştır.
Daha önce talebin düşük olmasından dolayı yatırım yapılmayan imarlı arsalarda son dönemde inşaatların yükselmeye başlaması dikkat çekmektedir. Özellikle D100 Karayolu kuzeyinde ciddi hareketlilik yaşandığı bilinmektedir. D100 kuzeyinde KİPTAŞ ve TOKİ tarafından site tarzı projeler geliştirildiği öğrenilmiştir. Ortalama 6 katlı olan blokların inşaatı devam etmektedir. KİPTAŞ 3-4 projeleri ile TOKİ 2-3-4 bloklarının inşaatı devam etmektedir.
Dünya genelinde etkileri olan Covid-19 pandemisine ek olarak son yıllarda yüksek enflasyon yükü altında ezilen TL’nin değer kaybetmesi, alım gücünün azalması gibi sebeplerle tatil tercihlerinde de değişimler yaşanmıştır. İstanbul’a yakınlığı ile tatil için de oldukça fazla talep gören Silivri ilçesinde, özellikle tatil sezonunda konut kira rakamlarında %100’ün üzerinde fiyat artışı yaşandığı öğrenilmiştir.
Bölgede arsa ve arazi talebinde de artış olmuş, bu da birim satış değerlerine yansımıştır. İmarsız arazilerde 2020 ilk çeyrek birim satış değerine göre ortalama birim satış değerinde %20 civarında artış görülürken, imarlı arsalarda pandemi öncesine kıyasla %50’nin üzerinde artış olmuştur.
https://www.emlakdream.com/silivrinin-gayrimenkulde-bolgesel-pazar-analizi
