Gayrimenkul Değerleme Perspektifinden Bir Okuma
Türkiye’de ‘kentsel dönüşüm’ denilen projelerin büyük bölümü, teknik olarak kentsel yenileme; çoğu zaman tek bina ölçeğinde yapı yenilemesidir. Zira bu tercih, kavramsal bir yanılgıdan ziyade piyasa ve mevzuat dinamiklerinin ürettiği yapısal bir sonuçtur.
Ülkemizde teorik olarak “kentsel dönüşüm” başlığı altında yürütülen projelerin büyük çoğunluğunun, pratikte çoğu zaman tekil bina ölçeğinde yapı yenilemesi sınırında kalmasının arkasında birden fazla dinamiğin etkili olduğunu söylemek mümkündür.
Değer artış baskısı ve parsel bazlı dönüşüm pratikleri, özellikle metropollerde kentsel dönüşümü büyük ölçüde müteahhit–mülk sahibi pazarlığına indirgemiş bir hale getirmiştir. Bir sokaktaki beş katlı riskli bir binanın yıkılıp yerine on katlı yeni bir binanın inşa edilmesi, günlük dilde “dönüşüm” olarak adlandırılmaktadır. Oysa bu, yalnızca fiziksel bir yenilemedir: bölgenin okul, yeşil alan, otopark, sosyal donatı veya ulaşım altyapısı iyileştirilmediği gibi, artan yoğunluk mevcut altyapıyı daha da zorlamaktadır.
Deprem riskinin aciliyeti, mevzuatın da fiziksel boyuta odaklanmasına yol açmıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, doğal olarak “can güvenliği” ve “depreme dayanıksız yapı stokunun tasfiyesi” amacı üzerine kurulmuştur. Ancak bu amaç piyasa dinamikleriyle karşılaştığında, işin sosyolojik, kültürel ve ekonomik kalkınma boyutları geri planda kalmış; uygulamada büyük ölçüde “çürük binayı yık, sağlamını dik” formülüne indirgenmesine yol açmıştır.
“Kentsel yenileme” veya “inşaat projesi” yerine “kentsel dönüşüm” ifadesinin kullanılması, projeye kamu yararı algısı kazandırmaktadır. Bu nedenle emlak sektörü, esasen fiziksel yenileme niteliğindeki inşaat projelerini “dönüşüm” etiketiyle pazarlayarak kamuoyu nezdinde daha kabul edilebilir ve güvenilir kılmış, bu algı zamanla toplumsal bilince yerleşmiştir.
Özetle, Türkiye’de “kentsel dönüşüm” söylemiyle yola çıkılan süreçler pratikte inşaat odaklı bir fiziksel yenilemeye dönüşmekte; bu kavram karmaşası, alt ölçekte plansız nüfus artışı ve altyapısız kent dokuları gibi yeni kentsel sorunlar üretmektedir. Bu çalışmanın amacı, Kadıköy ve Bağdat Caddesi örneklemi üzerinden özet bir analiz sunarak, bu bölgedeki gayrimenkul değerleme faaliyetlerine ışık tutmaktır.
Kadıköy’de Kentsel Yenileme
Kadıköy’de kentsel yenileme, yalnızca “depreme karşı yapı stokunu güçlendirme” faaliyeti olmanın ötesinde, gayrimenkul değer artışının yönlendirdiği derin bir kentsel ve sosyolojik dönüşüm sürecine evrilmiştir. Bu sürecin merkezinde Bağdat Caddesi ve çevresi yer almaktadır.
Dönüşümün İtici Gücü: “Deprem Güvenliği” Önceliğinin “Değer Artışı” Önceliğine Evrilmesi
2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, parsel bazlı emsal artışları ve çeşitli harç muafiyetlerini içeren teşviklerle birlikte geniş çaplı bir inşaat dalgası başlatmıştır. Bu yenileme faaliyetleri, afet riskinin en yüksek olduğu gecekondu veya alt gelir bölgelerinden değil; arsa payı değerinin ve metrekare satış fiyatının en yüksek olduğu Bağdat Caddesi aksından (Fenerbahçe, Göztepe, Caddebostan, Suadiye, Erenköy, Bostancı) başlamıştır. Müteahhitler açısından kâr marjının en yüksek olduğu bu bölge, kısa sürede yoğun bir şantiye hattına dönüşmüştür.
Bağdat Caddesi’nden Çevreye Yayılan Dönüşüm Dalgaları
1. Mekânsal ve Mimari Homojenleşme
Bahçeli nizamdan betona: Eski Kadıköy apartmanlarının ayırt edici özellikleri olan geniş bahçeler, ağaçlar, kameriyeler ve farklı mimari üsluplar arasındaki ahenk; mevcut otopark yönetmelikleri, maksimum satılabilir alan hedefi ve yüksek kâr marjı kaygısı karşısında yerini sert zeminlere bırakmıştır. Bölgenin yeşil dokusu ve mikro-iklimi bu süreçten ciddi ölçüde etkilenmiştir.
Kimliksiz tip mimari: 1960–1980 yılları arasında inşa edilmiş, dönemin mimari karakterini taşıyan özgün binalar yıkılarak yerlerine kompozit kaplamalı, birbirinin benzeri bloklar inşa edilmiştir.
Kompaktlaşan yaşam alanları: Yeni projelerde daire metrekareleri küçülürken satış fiyatları katlanarak artmıştır. Konutlarda işlevsel olmayan ölü/kayıp alanların artması, kullanılabilir alan verimliliğini düşürerek plan tiplerini kullanışsız hale getirmiştir.
2. Ticari Dokunun Değişimi ve Dükkân Piyasası
Cadde üzerindeki dönüşüm, dükkân değerlerini kısa sürede oldukça yüksek seviyelere taşımıştır. Öyle ki, kira getirisi ile değer arasındaki ilişkiyi esas alan gelir yaklaşımı yöntemi uygulaması, bu hızlı değer değişimleri karşısında girdi ayağında zorlandı: gerçekleşen satış fiyatları kira gelirlerinden bağımsız hareket ettiği için piyasadan türetilen kapitalizasyon oranları anlamlı sonuç üretmemeye başladı.
Zincirleşme: Eskiden yerel esnafın, kitapçıların ve köklü butiklerin de yer bulabildiği cadde aksı, yerini uluslararası moda zincirlerine, lüks showroom’lara, teknoloji mağazalarına ve kahve zincirlerine bırakmıştır. Aynı binada, aynı katta, benzer nitelikteki iki ticari gayrimenkul arasında dahi kullanım biçimi veya mevcut kiracının bulunma süresi gibi etkenler nedeniyle belirgin fiyat farklılıkları oluşabilmektedir. Bu durum “fiyat” ve “değer” kavramlarının birçok değerleme çalışmasında birbiriyle karıştırılmasına yol açmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartlarında (IVS) da tanımlandığı üzere fiyat fiilen ödenen tutarı, değer ise olası bir satış bedeline dair nesnel bir tahmini ifade ederken; ikisi birbirinin yerine karıştırılmaması önemlidir.
O dönemde ortaya çıkan ve günümüzde azalarak da olsa süren bir piyasa dinamiği olarak, kiracılı ve boş durumdaki aynı gayrimenkulün piyasada farklı fiyatlanması da, gayrimenkul değerleme faaliyetlerinde titizlikle ele alınması gereken bir olgu olarak karşımıza çıkmaktadır.
Aşırı değer artışı ve boşalan vitrinler: Bir dönem kira beklentilerinin reel ekonominin üzerine çıkmasıyla “kiralık” tabelalarının sıkça görüldüğü cadde, pandemi sonrası dönemde yaşanan güçlü değer artışıyla birlikte büyük gastronomi ve kafe markalarına ev sahipliği yapmaya başlamıştır.
Bugün Bağdat Caddesi aksı, adeta bir açık hava alışveriş merkezi konseptinde fiyatlanmaktadır. Aşırı değer artışı, ticari işletmelerin cadde aksından ara sokaklara yayılmasına ve ticaretin genişlemesine yol açmıştır. Bu süreçte, eskiden alt katları dükkân, üst katları ofis veya konut olarak kullanılan Bağdat Caddesi binaları, artık tamamen ticari kullanıma yönelik olarak planlanmakta ve inşa edilmektedir.
Butik alışveriş merkezleri, sektörlerinde tanınmış markaların prestij şubeleri ve poliklinikler, bu binaların başlıca talep kitlesini oluşturmaktadır.
Bu tablo karşısında, gayrimenkul değerleme sürecinde tüm bu dinamiklerin farkında olmak, doğru değerin tespiti açısından büyük önem taşımaktadır. Mesela cadde aksı üzerindeki bir ticari hacmin değerlemesinde ön ve yan bahçe kullanım detaylarına, bacalı/bacasız ruhsatlandırma uygunluğuna ve depo/eklenti kullanım durumuna hâkim olmak, o dükkanın gastronomi sektörü talebindeki temel kriterleri karşılayıp karşılamadığını bize gösterir ve kira potansiyeli bakımından değerleme sonucunu doğrudan etkileyen bir etkendir.
3. Sosyolojik Dönüşüm
Demografik değişimi bölgesel olarak ele aldığımızda — Bağdat Caddesi ile sahil yolu arasındaki aks ve Bağdat Caddesi ile tren yolu hattı arasındaki aks bir miktar istisna tutulmak kaydıyla — şu tespiti yapmak mümkündür: özellikle tren yolu ile minibüs caddesi arasında ve minibüs caddesi ile E-5 hattı arasında yürütülen yenileme süreçlerinde, artan aidatlar ve yaşam maliyetleri, bölgenin emekli ve orta-alt/orta gelir grubuna mensup nüfusunu görece daha ekonomik çeper ilçelere yönlendirmiştir. Binaları yenilenen bu demografik kesim, çoğu zaman yenilenen binalardaki mülklerini satarak veya kiraya vererek kalıcı ikamet değişikliğini daha ekonomik bir alternatif olarak değerlendirmiştir.
Fikirtepe karşıtlığı: Bağdat Caddesi’nde parsel bazlı ilerleyen değer artışı, E-5 kenarındaki Fikirtepe’de ada bazlı, devasa kule projeleri mimarisi çerçevesinde farklı bir biçimde tezahür etmiştir. Kadıköy’ün geleneksel mahalle kültürü ile bu yeni, dışa kapalı site kompleksleri arasında belirgin bir mekânsal kopukluk doğmuştur. Bugün Kadıköy ilçesi içinde Fikirtepe, ayrı bir kutup olarak öne çıkmaktadır.
Tarihi merkez üzerindeki baskı (Moda, Yeldeğirmeni, Hasanpaşa): Caddeden taşan sermaye ve yükselen kira bedelleri, genç nüfusu ve yaratıcı sınıfları Moda, Rasimpaşa (Yeldeğirmeni) ve Hasanpaşa’ya yöneltmiştir; bu bölgelerde de demografik yapı hızla değişerek konut krizinin ve aşırı ticarileşmenin merkezi haline gelmiştir. Eskiden Kadıköy’ün en merkezi eğlence alanlarında dahi üst katlarda konforlu konut kullanımlarına rastlanırken, şu an bölgede konut fonksiyonu daralmaktadır. Bu etki alanı, Moda–Yeldeğirmeni–Hasanpaşa aksı içinde genişlemeye devam etmektedir.
Altyapı ve Kentsel Donatı Üzerindeki Yük
Kentsel yenilemenin ada/mahalle bazlı bütüncül bir planlama yerine parsel ölçeğinde yürütülmesi, iki temel soruna yol açmaktadır:
Nüfus ve araç yoğunluğu: Parsel bazında artan bağımsız bölüm sayısı, aynı genişlikteki sokaklara daha fazla insan ve araç yüklemekte; sokak içi otopark sorunu ve trafik sıkışıklığı kronikleşmektedir.
Altyapı yetersizliği: Su, kanalizasyon ve enerji iletim hatlarının yeni yoğunluğu karşılayacak şekilde eş zamanlı yenilenmemesi, kentsel kırılganlığı artırmaktadır.
Sonuç: Gayrimenkul Değerlemesinin Rolü
Sonuç olarak, Kadıköy’deki dönüşüm süreci güvenli binalar üretmiş olsa da, kamu yararı odaklı bütüncül şehircilik yerine kâr marjı baskısı altında değer artışı odaklı parsel yenilemesini önceliklendirmiştir. Bu tablo, gayrimenkul değerleme sektörüne düşen sorumluluğun önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Bu süreçler malik–müteahhit–yerel yönetim ilişkisi içinde yürüdüğü için, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde değerleme raporları çoğu zaman tarafların ortak zeminde buluştuğu tek objektif belge olmaktadır.
Özel amaçlı raporlar, kalıplaşmış rapor formatlarının dışında bir esneklik alanı sunuyor gibi görünse de; SPK lisanslı bir kuruluş tarafından hazırlanan raporların Uluslararası Değerleme Standartları ile uyumlu olması ve her varsayımın izah edilebilir olması esastır. Bu çerçevede öne çıkan başlıca gereklilikler şunlardır:
- IVS 400 kapsamında mevcut mülkiyet haklarının ve arsa paylarının tanımlanması; IVS 104 kapsamında bu tespitin hangi değer esasına göre yapıldığının açıkça ortaya konması.
- IVS 105 kapsamında ele alınabilecek “Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı” başlığında, yıkılacak binanın yapı maliyeti/yıpranma oranı ile arsa değerinin tutarlı biçimde ayrıştırılması.
- IVS 410 kapsamında ele alınabilecek Artık Değer ve Proje Geliştirme Analizi başlığında, dönüşüm sonrası inşa edilecek yeni projenin brüt geliştirme değerlerinin (GDV) gerekçelendirilmiş ve piyasa verilerine dayalı objektif tespiti ile bu değerlerin arsa payı/müteahhit–kat malikleri payı bakımından doğru biçimde dağıtılması; parseldeki yeni proje kabulünde mevcut imar planının, emsal artışının veya fonksiyon değişikliklerinin eksiksiz yorumlanarak parsele kazandırdığı maksimum ekonomik değerin modellenmesi.
- IVS 104 kapsamında ele alınabilecek Varsayımlar ve Raporlama başlığında, yeni projenin ruhsatına ve şartnamesine uygun şekilde tamamlanacağı kabulünün, IVS 104 anlamında bir özel varsayım olarak açıkça beyan edilmesi; IVS 101 ve 103 uyarınca kapsam ve raporlamada bu varsayımın sınırlarının gösterilmesi.
Geçmiş durum–mevcut durum analizleri ve farklılıkların tespiti; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında, bağımsız bölümlere tahsis edilmiş arsa paylarının bu bölümlerin değerleriyle oransız hale gelmesi durumunda yeniden düzenlenmesine yönelik talepler;
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi çerçevesinde, dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının satışına ilişkin süreçlerde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı eliyle yaptırılan rayiç değer tespitleri;
Eski–yeni proje şerefiyelendirmesi ve konumlandırması gibi başlıklardaki birçok anlaşmazlıkta, süreci sonuca ulaştıran temel çalışmalar objektif gerçekliği yansıtan değerleme raporlarıdır.
Nitekim 9 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile dönüşüm kararı için aranan en az üçte iki çoğunluk şartının hisseleri oranında salt çoğunluğa indirilmesi, arsa payı satışı ve rayiç değer tespiti taleplerini belirgin biçimde artırmıştır.
Bu yönüyle gayrimenkul değerleme raporları, prosedürel bir zorunluluk olmanın ötesinde, değerli bilgiler ve titizlikle incelenmiş detaylar içeren stratejik belgelerdir.
Bu raporların hazırlanma sürecinde üst ölçekten alt ölçeğe inen bütüncül bir bakış açısıyla sürece ve bölgeye hâkim olmak, tarafları adil bir ortak noktada buluşturan ve süreci kilitlenmeden sonuca ulaştıran en önemli etkendir.
