Taşınmazın değerinin uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkilediği davalarda, mahkeme tarafından alınan bilirkişi raporu çoğu zaman dosyanın en önemli teknik belgelerinden biri haline gelir. Bu nedenle bilirkişi raporuna itiraz sürecinin somut emsal, yöntem ve hesaplama verileriyle desteklenmesi önem taşır.
Kamulaştırma, ortaklığın giderilmesi, kira tespiti, tapu iptal ve tescil, miras paylaşımı, mal rejiminin tasfiyesi, taşınmaz kaynaklı tazminat talepleri ve benzeri birçok uyuşmazlıkta taraflar arasındaki temel görüş ayrılığı, taşınmazın hangi tarihte ve hangi koşullar altında ne kadar değer taşıdığı noktasında yoğunlaşabilmektedir.
Bu nedenle bilirkişi raporunda belirlenen değere itiraz edilirken yalnızca;
“Belirlenen bedel düşüktür.”
veya
“Taşınmazın gerçek piyasa değeri daha yüksektir.”
şeklindeki genel ifadeler çoğu zaman teknik tartışmanın esasını ortaya koymaya yeterli olmayabilir.
Asıl önemli olan:
- değere hangi verilerle ulaşıldığı,
- hangi emsallerin kullanıldığı,
- hangi değerleme yönteminin uygulandığı,
- varsayımların piyasa gerçekleriyle uyumlu olup olmadığı,
- hesaplama zincirinin teknik olarak doğru kurulup kurulmadığıdır.
Bu noktada bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanı veya değerleme kuruluşu tarafından hazırlanacak özel amaçlı değerleme raporu veya uzman görüşü, bilirkişi raporuna yönelik itirazların teknik zeminini güçlendirir.
Bilirkişi Raporuna İtiraz İçin Teknik Değerleme İncelemesi
Mahkeme tarafından hazırlatılmış bir bilirkişi raporunun bulunması, raporda ulaşılan değer görüşünün değerleme tekniği açısından ayrıca incelenemeyeceği anlamına gelmez.
Gayrimenkul değerlemesi yalnızca belirli sayıda emsalin ortalamasının alınmasından ibaret değildir. Gayrimenkul değerlemenin en önemli unsurlarından biri risk analizidir. Gayrimenkule ve pazara özgü riskler çok dikkatle irdelenmeli ve analiz edilmelidir.
Değerleme raporlarında kontrol edilen hususlar şunlardır;
- Taşınmazın tapu, imar ve fiziksel bilgileri
- Değerleme tarihinin doğru esas alınıp alınmadığı
- Kullanılan emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı
- Emsallerin ilan veya gerçekleşmiş işlem niteliğinin değerlendirilmesi
- Emsaller arasındaki farklılıklar için gerekli düzeltmelerin yapılıp yapılmadığı
- Alan, konum, cephe, imar hakkı, kullanım ve diğer nitelik farklılıklarının değere etkisi
- Kullanılan değerleme yaklaşımı ve yöntemlerinin uygunluğu
- Gelir yaklaşımında kullanılan kira, boşluk, kapitalizasyon ve iskonto oranlarının piyasa ile uyumu
- Varsayım ve kabullerin nihai değer üzerindeki etkisi
- Matematiksel hesaplamaların doğruluğu
- Ara hesaplamalar ile sonuç değerinin tutarlılığı
- Değer görüşünün yeterli piyasa verisiyle desteklenip desteklenmediği
Dolayısıyla bilirkişi raporunda ulaşılan sonuç piyasa beklentisinden önemli ölçüde farklıysa, öncelikle nihai değerden ziyade bu değere hangi analiz zinciriyle ulaşıldığı incelenmelidir.
Örneğin bilirkişi raporunda 50 milyon TL değer belirlenmiş bir taşınmaz için yapılacak teknik incelemenin temel sorusu;
“50 milyon TL sonucuna ulaşılırken kullanılan veriler, kabuller ve yöntemler piyasa gerçeklerini doğru yansıtıyor mu?”
olmalıdır.
HMK 281 Kapsamında Bilirkişi Raporuna İtiraz Hangi Çerçevede Yapılmalıdır?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 281. maddesi, taraflara bilirkişi raporuna yönelik itiraz imkânı tanımaktadır. (Bknz. Dip Not)
Taraflar, bilirkişi raporunun kendilerine tebliğinden itibaren kanunda öngörülen süre içerisinde; raporda eksik gördükleri hususların tamamlatılmasını, belirsiz hususların bilirkişi tarafından açıklanmasını veya yeni bir bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirler.
Gayrimenkul değerlemesine ilişkin bir rapora yapılacak itiraz açısından bu düzenleme özellikle önemlidir.
Çünkü bilirkişi raporuna yönelik etkili bir itirazın yalnızca sonucu eleştirmek yerine rapordaki teknik eksiklikleri somut şekilde göstermesi gerekir.
Örneğin;
“Emsaller uygun değildir.”
demek yerine;
“Emsal 1, dava konusu taşınmazdan yaklaşık %40 daha küçük olup farklı ticari yoğunluğa sahip bir bölgede yer almaktadır. Raporda büyüklük ve lokasyon farklılıkları için herhangi bir düzeltme yapılmamıştır.”
şeklindeki bir tespit teknik açıdan çok daha anlamlıdır.
Benzer şekilde;
“Kapitalizasyon oranı yanlıştır.”
ifadesi yerine;
“Bilirkişi raporunda %5 kapitalizasyon oranı kullanılmış olmakla birlikte, bölgede incelenen benzer nitelikteki yatırım amaçlı taşınmazlarda kira ve satış fiyatlarının karşılaştırılması sonucunda gözlemlenen oranların %7–8 bandında olduğu görülmektedir.”
şeklinde piyasa verisine dayanan bir analiz sunulabilir.
Ancak unutulmamalıdır ki bu itirazlara dayanak oluşturacak verilerin uzmanlar tarafından tespit edilmesi ve raporlanması gerekmektedir.
Özel Değerleme Raporu Nedir?
Özel değerleme raporu, taraflardan birinin talebi üzerine bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanı veya değerleme kuruluşu tarafından belirli bir amaç doğrultusunda hazırlanan teknik çalışmadır.
Bilirkişi raporuna itiraz amacıyla hazırlanacak bir özel değerleme raporu iki farklı kapsamda oluşturulur.
- İlk yöntem, taşınmazın tamamen bağımsız olarak yeniden değerlenmesidir.
Bu durumda değerleme uzmanı;
- taşınmazı inceler,
- hukuki ve fiziksel özelliklerini analiz eder,
- piyasa araştırması yapar,
- uygun değerleme yöntemlerini uygular
- ve bağımsız bir değer görüşüne ulaşır.
- İkinci yöntem ise bilirkişi raporunun teknik olarak incelenmesidir.
Bu yöntemde amaç yalnızca yeni bir değer üretmek değil, bilirkişi raporunda kullanılan;
- emsalleri,
- varsayımları,
- hesaplamaları,
- düzeltmeleri,
- değerleme yöntemlerini
- ulaşılan sonucu
değerleme metodolojisi açısından analiz etmektir.
İkinci yöntemde uygulanan teknik inceleme, uzman görüşü veya tam kapsamlı bir değerleme raporu yerine geçmemekle birlikte, ilgili taraflara itiraz süreçlerine destek amaçlı hazırlanmaktadır.
Uygulamada çoğu zaman bu iki yöntemin birlikte kullanılması daha güçlü bir teknik çalışma ortaya çıkarır.
HMK 293 Kapsamındaki Uzman Görüşü ile İlişkisi Nedir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 293. maddesi uyarınca taraflar, dava konusu olayla ilgili olarak uzmanından bilimsel mütalaa alabilir.
Gayrimenkul değerinin teknik olarak tartışmalı olduğu bir uyuşmazlıkta, değerleme alanında uzman bir kişi veya kuruluş tarafından hazırlanan çalışma bu çerçevede mahkemeye sunulabilecek teknik görüşlerden biridir.
Ancak burada önemli bir ayrım yapılmalıdır.
Tarafça hazırlatılan özel değerleme raporu, mahkeme tarafından atanmış bilirkişinin raporu değildir.
Mahkeme bilirkişisi mahkeme tarafından görevlendirilirken, özel değerleme raporunu hazırlayan uzman taraflardan birinin talebi üzerine çalışma yapmaktadır.
Dolayısıyla özel raporun amacı mahkeme bilirkişisinin yerine geçmek değil; mahkeme bilirkişi raporunda yer alan teknik değerlendirmelerin bilimsel ve mesleki yöntemlerle sınanmasını sağlamaktır.
HMK 293 ayrıca hâkimin, talep üzerine veya kendiliğinden, görüş alınan uzman kişinin duruşmada dinlenmesine karar verebilmesine de imkân tanımaktadır.
Bu nedenle hazırlanacak çalışmanın yalnızca sonuç rakamından oluşması değil, kullanılan yöntemin ve varılan sonucun gerektiğinde uzman tarafından açıklanabilecek kadar şeffaf ve savunulabilir olması önem taşımaktadır.
Gayrimenkul Değerlemesi Bilirkişilik Sisteminde Ayrı Bir Uzmanlık Alanıdır
Taşınmaz değerinin belirlenmesi, yalnızca genel bir mühendislik veya mimarlık değerlendirmesinden ibaret değildir. Adalet Bakanlığı Bilirkişilik Daire Başkanlığı tarafından yayımlanan bilirkişilik temel ve alt uzmanlık alanlarına ilişkin “Aranan Nitelikler” belgesinde, “Gayrimenkul ve Varlık Değerleme” ayrı bir temel uzmanlık alanı olarak düzenlenmiştir. (Kaynak)
Bu düzenlemede özellikle “Arazi ve Arsa Değerleme” ile “Yapı ve Tesis Değerleme” alt uzmanlık alanları bakımından gayrimenkul değerleme uzmanlarının bilirkişilik başvurusunda bulunabilmesine ilişkin özel koşullar öngörülmektedir. Belgeye göre bu koşul; 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında SPL tarafından verilen lisansa sahip olmak, en az üç yıllık mesleki tecrübeye sahip olmak ve SPK tarafından yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme şirketinde tam zamanlı görev yapmak veya bu şirketlerle sözleşmeli olarak çalışmaktır.
Aşağıda ele alınan kamulaştırma ve kentsel dönüşüm alanlarındaki bilirkişilik şartları da bu temel çerçeveye dayanır.
Aynı uzmanlık alanı altında;
- Arazi ve Arsa Değerleme
- Yapı ve Tesis Değerleme
- Alet ve Makine Değerleme
- Gayrimenkul Proje Geliştirme ve Proje Değerleme
- Gayrimenkul Yatırım Maliyetleri ve İnşaat İlerleme Seviyesi Analizi
gibi farklı alt uzmanlıkların ayrıca tanımlanmış olması, taşınmaz değerlemesinin kendi içerisinde de uzmanlaşma gerektiren teknik bir alan olduğunu göstermektedir.
Bu husus, bilirkişi raporuna yönelik itirazlarda önemlidir. Çünkü uyuşmazlığın temel konusu taşınmazın değeri olduğunda, rapordaki değer tespitinin yalnızca hukuki veya genel teknik açıdan değil, gayrimenkul değerleme metodolojisi açısından da incelenmesi gerekir. Başka bir ifadeyle, bir bilirkişi heyetinde farklı mühendislik veya mimarlık disiplinlerinden uzmanların bulunması, değerleme raporunun tüm yönlerinin otomatik olarak tartışmasız olduğu anlamına gelmez. Özellikle emsal seçimi, emsal düzeltmeleri, piyasa araştırması, değerleme yönteminin seçimi, kapitalizasyon ve iskonto oranları, piyasa kirasının belirlenmesi, arsa ve yapı değerlerinin ayrıştırılması gibi hususlar doğrudan gayrimenkul değerleme uzmanlığının konusuna girer. Bilirkişi raporuna karşı hazırlanacak özel bir değerleme çalışması da bu nedenle mahkeme bilirkişisinin görevini üstlenmekten ziyade, rapordaki değerleme analizinin kendi uzmanlık alanı içerisindeki mesleki standartlara ve piyasa verilerine uygunluğunu inceleyen bağımsız bir teknik değerlendirme niteliği taşır.
Kamulaştırmada Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı
Adalet Bakanlığı’nın belirlediği bilirkişilik niteliklerinde Kamulaştırma da ayrı bir temel uzmanlık alanı olarak düzenlenmiştir. Bilirkişilik başvurusu için aranan şart büyük ölçüde yukarıdaki genel çerçeveyle aynıdır; tek fark, taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans veya doktora yapmış kişilere de bu alanda bilirkişilik imkânının tanınmasıdır.
Bu düzenleme özellikle kamulaştırma bedelinin tespiti davaları bakımından önemlidir. Çünkü bu tür uyuşmazlıklarda taşınmazın niteliğinin belirlenmesi, emsal satışların seçilmesi, emsal taşınmazlar arasındaki farklılıkların analiz edilmesi, emsallerin indirgenmesi, arsa veya arazi niteliğinin değerlendirilmesi, değerleme tarihinin esas alınması ve nihai bedelin oluşturulması davanın sonucunu doğrudan etkiler. Kamulaştırma bilirkişi raporuna yönelik itirazlarda bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanının yapacağı teknik inceleme, bu nedenle raporda kullanılan değerleme verilerinin ve yöntemlerinin daha ayrıntılı biçimde değerlendirilmesine katkı sağlar.
Kentsel Dönüşümde de Değerleme Uzmanlığı Özel Olarak Tanımlanmıştır
Kentsel Dönüşüm de aynı temel çerçeve altında ayrı bir uzmanlık alanı olarak tanımlanmıştır; buradaki fark, alanın kendi içinde üç ayrı alt uzmanlığa bölünmüş olmasıdır. Adalet Bakanlığı belgesinde “Kentsel Dönüşüme Konu Varlıkların Değerlemesi”, “Kentsel Dönüşümde Katılım Değerinin ve Oranının Belirlenmesi” ve “Kentsel Dönüşüm Kapsamında Değerleme Hizmetleri, Dağıtım Değerinin Belirlenmesi” ayrı alt uzmanlık alanları olarak sayılmıştır. Bu alanlarda bilirkişilik başvurusu iki gruba açıktır: belirli eğitim koşullarını sağlayan kişiler ve yukarıdaki genel çerçeveye uyan (SPL lisanslı, en az üç yıl tecrübeli, SPK yetkili kuruluşla ilişkili) gayrimenkul değerleme uzmanları.
Bu yaklaşım özellikle kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında önem taşır: eski ve yeni bağımsız bölümlerin değerlerinin ve konumlarının belirlenmesi, katılım değerlerinin hesaplanması, arsa paylarının ekonomik karşılığının analiz edilmesi ve hak sahipleri arasındaki dağıtımın değer esaslı olarak incelenmesi gibi konular, ayrı bir değerleme uzmanlığı gerektirir.
Bilirkişi Raporlarında En Sık Karşılaşılan Değerleme Problemleri ve Hataları Nelerdir?
Gayrimenkul değerleme raporlarına yönelik teknik incelemelerde bazı sorunlarla diğerlerine göre daha sık karşılaşılmaktadır.
- Karşılaştırılabilir Olmayan Emsallerin Kullanılması
Değerlemenin en kritik unsurlarından biri emsal seçimidir.
Aynı mahallede veya aynı ilçede bulunmak, iki taşınmazı otomatik olarak karşılaştırılabilir hale getirmez.
Emsaller; konum (bina içerisinde konumu da dahil), büyüklük, cephe, imar hakkı, ticari görünürlük, kat, mevcut kullanım, yapı kalitesi ve hukuki durum bakımından konu taşınmaza mümkün olduğunca benzer olmalıdır.
Örneğin 300 m² büyüklüğündeki bir cadde mağazasının, 40 m² ara sokak dükkânıyla doğrudan karşılaştırılması ciddi yanıltıcı sonuçlar doğurabilir.
- İlan Fiyatının Gerçekleşmiş Satış Gibi Kabul Edilmesi
Gayrimenkul piyasasında ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı aynı kavram değildir.
İlan bedeli, satıcının talep ettiği fiyatı ifade eder.
Gerçekleşmiş satış fiyatı ise alıcı ile satıcının piyasa koşulları içerisinde üzerinde uzlaştığı tutardır.
Bu nedenle ilan emsalleri kullanılırken pazarlık payı ve emsalin piyasada ne kadar süredir bulunduğu gibi unsurların değerlendirilmesi önemlidir.
Yeterli emsalin ve verinin olmadığı durumlarda bölgeye hakim emlakçılardan veya muhtar, esnaf gibi yerel halktan da bilgi alınabilmektedir. Bu bilgileri profesyonel muhakemeden geçirerek değere ulaşmak zorunda kalınabilmektedir.
- Emsal Düzeltmelerinin Yapılmaması
Gayrimenkullerin özellikleri birbirinden çok farklı olabilir. Emsal ile konu taşınmaz arasında farklılık bulunması normaldir.
Önemli olan bu farklılıkların değerleme analizinde nasıl ele alındığıdır.
Örneğin; konum, alan, cephe, imar hakkı, yapı yaşı, manzara, kat, ticari yoğunluk ve fiziksel durum gibi özelliklerin değer üzerindeki etkisi gerektiğinde düzeltmeler yoluyla analiz edilmelidir.
Düzeltme yani “Emsal Uygunlaştırma” yapılmadan doğrudan emsal ortalaması alınması, özellikle heterojen gayrimenkul piyasalarında hatalı sonuçlara yol açabilir.
- Geçmiş Tarihli Değer Tespitinin Yapılması (Retrospektif)
Gayrimenkul değerlemesi belirli bir tarih itibarıyla yapılır.
Özellikle Türkiye gibi fiyatların hızlı değişebildiği piyasalarda, birkaç aylık dönem dahi önemli değer farklılıklarına neden olabilir.
Bu nedenle geçmiş tarihli bir değerleme yapılırken, güncel ilanların doğrudan geçmiş tarihe uyarlanması her zaman doğru bir yaklaşım olmayabilir.
Peki geçmiş tarihli değer tespiti nasıl yapılır?
Geçmiş tarihli değerlemede iki farklı yaklaşım uygulanabilmektedir.
Birincisi; TÜİK’in yayımladığı konut veya ticari gayrimenkul fiyat endekslerinin kullanılması, döviz bazlı karşılaştırmalar yapılması veya çeşitli endeksler yardımıyla geçmişe dönük hesaplama gerçekleştirilmesidir.
İkincisi ise geçmiş tarihli emsaller üzerinden analiz yapılması ve değerleme şirketlerinin geçmiş dönem emsal ve rapor arşivlerinden yararlanılmasıdır.
Bilirkişi raporlarında geçmiş dönem değerlerine ulaşılırken uygulamada çoğu zaman fiyat endeksleri veya döviz kuru üzerinden geriye dönük hesaplamalar yapıldığı görülebilmektedir.
Ancak gayrimenkul değerleri her zaman belirli bir endeksle paralel hareket etmez. Bir taşınmazın değeri, enflasyon oranı veya döviz kurundaki değişimle aynı oranda artmayabilir ya da azalmayabilir.
Ayrıca TÜİK tarafından yayımlanan endeksler çoğu zaman il veya daha geniş bölgesel düzeyde genel piyasa hareketlerini göstermektedir. Oysa gayrimenkul piyasası; ilçe, mahalle, cadde, yapı türü, kullanım fonksiyonu, büyüklük ve nitelik bakımından önemli ölçüde farklılaşabilmektedir. Bu nedenle genel bir endeks, belirli bir taşınmazın geçmiş tarihli değerini tek başına doğru şekilde yansıtmayabilir.
Bu sebeple retrospektif değerleme çalışmalarında, yalnızca endeks veya döviz kuru üzerinden yapılan hesaplamalar yerine, mümkün olduğu ölçüde değerleme tarihine yakın dönemlerde gerçekleşmiş emsal işlemlerin incelenmesi önemlidir.
Bu tür çalışmaların güvenilirliğini destekleyen en önemli unsurlardan biri de kurumsal bir gayrimenkul değerleme firmasının geçmiş dönem emsal ve rapor arşividir.
Geçmiş yıllarda hazırlanmış değerleme raporları, gerçekleşmiş işlemler, piyasa araştırmaları ve emsal kayıtları; belirli bir tarihte belirli bir bölgede oluşan piyasa koşullarının geriye dönük olarak daha sağlıklı analiz edilmesine imkân sağlayabilir.
Dolayısıyla geçmiş tarihli değer tespitlerinde güçlü bir kurumsal veri ve rapor arşivi, yalnızca matematiksel bir geriye yürütme yapılması yerine, taşınmazın ilgili tarihteki gerçek piyasa koşulları içerisinde değerlendirilmesine önemli katkı sağlar.
- İmar Haklarının Yanlış Yorumlanması
Arsa ve geliştirme potansiyeli taşıyan taşınmazlarda en kritik konulardan biri imar durumu ve buna göre parsel üzerine yapılabilecek projenin getirisidir.
Arsalar, satış adedi olarak diğer taşınmaz türlerine göre nispeten düşük varlıklardır ve yapılaşma hakları arsa alanı, cephe durumları gibi etmenlere göre çok değişkendir. Bu sebeple indirgeme ve karşılaştırma yapılması zordur. Sadece emsal karşılaştırma yöntemi ile arsa değerine ulaşmak her zaman doğru bir yaklaşım değildir.
Arsaların esas değerlemelerinin en önemli ve doğru yaklaşımı, potansiyel proje geliştirme yapılması ve buradan arsa değerine ulaşmaktadır.
Genellikle bilirkişi raporlarında bu yaklaşım atlanmaktadır.
- Gelir Yaklaşımındaki Varsayımların Piyasayla Uyumlu Olmaması
Ofis, mağaza, alışveriş merkezi, otel, lojistik tesis veya kiraya konu ticari gayrimenkullerde gelir yaklaşımı önemli bir değerleme yöntemidir.
Gelir getirici özelliği, gayrimenkulün değerini etkileyen ana unsuru olduğu taşınmazlarda, Uluslararası Değerleme Standartlarında geçen değerleme yaklaşımlarından olan “Gelir Yöntemi” genellikle bilirkişi raporlarında uygulanmamaktadır.
UDS’de bu gibi ticari gayrimenkullerin değerlemesinde gelir yaklaşımı ve bunun alt yöntemlerinin kullanılması önerilmektedir.
Bu eksiklik de bilirkişi raporuna itiraz edilmesine güçlü bir sebep oluşturmaktadır.
Bu yöntemde; piyasa kirası, boşluk oranı, işletme giderleri, kapitalizasyon oranı, iskonto oranı ve büyüme varsayımları gibi etmenler nihai değeri doğrudan etkiler.
Örneğin kapitalizasyon oranında yalnızca 1–2 puanlık bir değişiklik dahi taşınmaz değerinde önemli farklılık yaratır.
Bu nedenle kullanılan oranların piyasa verileriyle desteklenmesi gerekir.
Hangi Davalarda Ekspertiz Raporu Özellikle Yararlı Olabilir?
Taşınmaz değerinin uyuşmazlığın merkezinde olduğu birçok dava türünde bağımsız teknik çalışma fayda sağlar.
Bunların başında;
-
- kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları,
- ortaklığın giderilmesi davaları,
- kira tespit davaları,
- miras paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklar,
- mal rejiminin tasfiyesi,
- tapu iptal ve tescil davaları,
- taşınmaz kaynaklı tazminat davaları
- taşınmaz değerinin belirlenmesinin gerekli olduğu diğer uyuşmazlıklar
gelmektedir.
Ancak her dava türünde uygulanacak değerleme yöntemi ve hukuki değerleme tarihi farklı olabileceğinden, çalışmanın kapsamı dosyanın hukuki niteliğine göre belirlenmelidir.
Avukat Bilirkişi Raporunu İncelerken Hangi Soruları Sormalı?
Bir gayrimenkul bilirkişi raporu incelenirken aşağıdaki sorular önemli bir kontrol listesi oluşturur:
- Değerleme tarihi ile rapor tarihi doğru mu?
- Taşınmazın imar bilgileri doğru mu ve detaylı araştırma yapılmış mı?
- Taşınmazın alanı doğru hesaplanmış mı?
- Yasal alan ile mevcut kullanım alanı birbirinden ayrılmış mı?
- Kullanılan emsaller gerçekten karşılaştırılabilir?
- Emsallerin ilan mı yoksa gerçekleşmiş satış mı olduğu belirtilmiş mi?
- Emsaller için gerekli düzeltmeler/ uygunlaştırmalar yapılmış mı?
- Pazarlık payı dikkate alınmış mı ve piyasa ile uyumlu mu?
- Değerleme yöntemi taşınmazın niteliğine uygun mu?
- Gelir yaklaşımı kullanılmışsa kira ve kapitalizasyon oranı piyasa verileriyle desteklenmiş mi?
- Rapordaki ara hesaplamalar nihai değerle matematiksel olarak uyumlu mu?
- Sonuç bölümündeki değer, rapor içerisindeki analizlerle gerekçelendirilmiş mi?
Bu sorulardan bir veya birkaçına verilen cevap olumsuzsa bilirkişi raporunun teknik açıdan daha detaylı incelenmesi gerekebilir.
Etkili Bir Özel Değerleme Raporu Nasıl Olmalı?
Bilirkişi raporuna itiraz amacıyla hazırlanan özel değerleme raporunun yalnızca farklı bir değer rakamı ortaya koyması yeterli değildir.
Örneğin mahkeme bilirkişisinin 40 milyon TL belirlediği bir taşınmaz için özel raporun yalnızca;
“Taşınmazın değeri 55 milyon TL’dir.”
sonucuna ulaşması teknik tartışmayı sınırlı ölçüde ilerletir.
Daha güçlü bir çalışma; bilirkişi raporunun 40 milyon TL sonucuna neden ulaştığını, hangi kabullerin sonucu etkilediğini, hangi emsallerin tartışmalı olduğunu, hangi düzeltmelerin eksik olduğunu ve farklı varsayımlar uygulandığında değerin nasıl değiştiğini göstermelidir.
İyi hazırlanmış bir raporun temel gücü sonuç rakamından çok, sonuca ulaşan analiz zincirinin izlenebilir olmasıdır.
SPK Lisanslı Bir Değerleme Kuruluşundan Rapor Alınmasının Neden Önemlidir?
Gayrimenkul değerlemesi uzmanlık gerektiren bir mesleki faaliyettir.
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarında görev alan uzmanlar, ilgili lisans ve mesleki deneyim koşullarına tabidir.
Bu kuruluşlar sermaye piyasası kapsamı dışında kalan özel amaçlı gayrimenkul değerleme hizmetleri de sunabilmektedir.
Bilirkişi raporuna itiraz amacıyla yapılacak değerleme çalışmalarında kurumsal bir değerleme altyapısının bulunması; piyasa araştırmasının sistematik yapılması, verilerin kayıt altına alınması, hesaplamaların kontrol edilmesi, raporun birden fazla uzman tarafından gözden geçirilmesi ve değer görüşünün mesleki standartlar çerçevesinde gerekçelendirilmesi açısından önem taşır.
Özel Değerleme Raporu Bilirkişi Raporunu Geçersiz Kılar mı?
Hayır.
Taraflardan biri tarafından hazırlatılan özel değerleme raporu, mahkeme bilirkişi raporunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz veya geçersiz hale getirmez.
Mahkeme, dosyadaki tüm bilgi ve belgelerle birlikte bilirkişi raporunu ve taraflarca sunulan teknik görüşleri değerlendirir.
Özel değerleme raporunun temel işlevi; bilirkişi raporunda mevcut olabilecek teknik sorunları ortaya koymak, alternatif piyasa verileri sunmak, değerleme yöntemini sorgulamak ve mahkemenin teknik tartışmayı daha ayrıntılı değerlendirebilmesine yardımcı olmaktır.
Dolayısıyla özel değerleme çalışmasının amacı “ikinci bir bilirkişi raporu” üretmekten ziyade mevcut bilirkişi raporunun teknik açıdan denetlenebilir hale getirilmesine katkı sağlamaktır.
Gerçek Vakalardan Teknik İtiraz Örnekleri
Bilirkişi raporlarına yönelik teknik incelemelerde sorun her zaman değerleme yönteminin seçimiyle sınırlı olmayabilir. Bazen basit görünen bir hesaplama hatası dahi ulaşılan değeri ve dolayısıyla uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir.
Geçmişte tarafımıza iletilen bir kentsel dönüşüm dosyasında, mahkeme bilirkişisi tarafından hazırlanan değerleme raporunun incelenmesi talep edilmişti.
Yaptığımız teknik kontrolde, rapordaki hesaplama zinciri içerisinde matematiksel bir hata bulunduğunu tespit ettik. Söz konusu hata yalnızca tali bir hesaplama farklılığı değildi; bilirkişinin ulaştığı nihai değer sonucunu ve taraflar arasındaki dağılımı doğrudan etkileyebilecek nitelikteydi.
Hazırladığımız özel değerleme çalışmasında, ilgili hesaplamayı adım adım yeniden kurarak hatanın hangi aşamada meydana geldiğini ve doğru hesaplama sonucunda değerlerin nasıl değiştiğini ortaya koyduk.
Bu örnek, bilirkişi raporunun yalnızca kullanılan emsaller veya nihai değer açısından değil, hesaplama bütünlüğü ve matematiksel doğruluk açısından da kontrol edilmesi gerektiğini göstermektedir.
Başka bir uyuşmazlıkta ise sorun matematiksel değil, metodolojik nitelikteydi.
Bilirkişi raporunda kullanılan değerleme yaklaşımının ve kabullerin, taşınmazın niteliği ve piyasa koşullarıyla uyumlu olmadığı kanaatine ulaştık. Bu durumda yalnızca farklı bir değer görüşü sunmak yerine, bilirkişi raporunda kullanılan yöntemin neden tartışmalı olduğunu analiz ettik.
Hazırlanan özel değerleme raporunda;
- alternatif piyasa verileri,
- karşılaştırılabilir emsaller,
- değerleme yöntemlerinin uygulanma biçimi,
- kullanılan varsayımlar
- ve bu varsayımların nihai değere etkisi
ayrıntılı olarak ortaya konuldu.
Böylece itiraz, yalnızca “bilirkişinin belirlediği değer yanlıştır” iddiasına dayanmadı; değerleme sonucuna hangi metodolojik nedenle katılmadığımız somut veriler ve hesaplamalar üzerinden gösterildi.
Bu iki vaka, bilirkişi raporlarına yönelik özel değerleme çalışmalarının farklı işlevlerini göstermektedir.
Bir raporda sorun matematiksel bir hesaplama hatası olabilirken, başka bir raporda sorun;
- yanlış emsal seçimi,
- uygun olmayan değerleme yöntemi,
- hatalı veya açıklanmamış varsayımlar,
- yetersiz emsal düzeltmeleri
- ya da piyasa verilerinin yanlış yorumlanması
gibi metodolojik nedenlerden kaynaklanabilir.
Bu nedenle bilirkişi raporuna yönelik teknik inceleme yapılırken yalnızca nihai rakama odaklanmak yerine, raporun başından sonuna kadar oluşturduğu değerleme ve hesaplama zincirinin incelenmesi önem taşımaktadır.
Sonuç
Taşınmaz değerinin dava sonucunu önemli ölçüde etkilediği uyuşmazlıklarda bilirkişi raporuna yapılacak itirazın teknik temele dayanması büyük önem taşır.
Bir değerleme raporundaki hatanın gösterilmesi için yalnızca ulaşılan rakamın yanlış olduğunu ileri sürmek çoğu durumda yeterli değildir.
Bağımsız bir özel gayrimenkul değerleme raporu, yukarıda bahsettiğimiz değerlendirmelerin sistematik şekilde ortaya konulmasını sağlayarak avukatların bilirkişi raporuna yönelik itirazlarını ölçülebilir piyasa verileri ve değerleme metodolojisiyle desteklemelerine yardımcı olur.
Vizyon Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. olarak; bilirkişi raporlarının değerleme tekniği açısından incelenmesi, özel amaçlı gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması ve uyuşmazlığa konu taşınmazların bağımsız olarak yeniden değerlenmesi konularında hizmet sunmaktayız. Taşınmazınıza ilişkin bilgileri paylaşarak online değerleme formu üzerinden teklif talebinde bulunabilir, veya sorularınız için doğrudan WhatsApp hattımızdan bize ulaşabilirsiniz.
Hazırlanan çalışmalar; taşınmazın niteliği, değerleme tarihi ve uyuşmazlığın kapsamı dikkate alınarak, piyasa verileri ve kabul görmüş gayrimenkul değerleme yöntemleri çerçevesinde gerçekleştirilmektedir.
Not: Bu içerik hukuki danışmanlık niteliğinde olmayıp gayrimenkul değerleme uygulamaları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Dipnot:
Bilirkişi raporuna itiraz
MADDE 281-
(1) Taraflar, bilirkişi raporunun, kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların, bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirler. (Ek cümle:22/7/2020-7251/24 md.) Bilirkişi raporuna karşı talebin bu süre içinde hazırlanmasının çok zor veya imkânsız olması ya da özel yahut teknik bir çalışmayı gerektirmesi hâlinde yine bu süre içinde mahkemeye başvuran tarafa, sürenin bitiminden itibaren işlemeye başlamak, bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir.
(2) Mahkeme, bilirkişi raporundaki eksiklik yahut belirsizliğin tamamlanması veya açıklığa kavuşturulmasını sağlamak için, bilirkişiden, yeni sorular düzenlemek suretiyle ek rapor alabileceği gibi, tayin edeceği duruşmada, sözlü olarak açıklamalarda bulunmasını da kendiliğinden isteyebilir.
(3) Mahkeme, gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse, yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla, tekrar inceleme de yaptırabilir.
Vizyon Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
