Son Güncelleme: Mayıs 2024 — 21/5/2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişiklikleri ile 7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanun değişiklikleri yansıtılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen yapılarda uygulanacak yasal prosedür aşağıda açıklanmıştır.
1. Toplantının Zamanı
Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesi kapsamında malikler toplantısı, ancak riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından yapılabilir. Riskli yapı statüsü kesinleşmeden önce yapılan toplantılar geçersizdir.
Riskli yapı şerhi tapuya işlendikten sonra maliklere tebligat yapılır. Tebligata karşı 15 gün içinde itiraz edilmişse itirazın reddinden sonra, itiraz edilmemişse 15. günün sonunda riskli yapı statüsü kesinleşir ve toplantı yapılabilir.
2. Toplantı Tebligatı
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak toplantılar için gündemin önceden bildirilmesi ve tebligatın belirli bir süre önce yapılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Maliklere elden, iadeli taahhütlü mektupla, noter aracılığıyla ya da 7201 sayılı Tebligat Kanunu kapsamındaki yollarla tebligat yapılması yeterlidir.
3. BİRİNCİ Değerleme Raporu — Toplantı Öncesi Zorunluluk
Toplantı öncesinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hazırlanan değerleme raporu alınmak zorundadır. Değerleme raporunda asgari olarak şu bilgiler yer almalıdır:
- Binanın mevcut durumdaki piyasa değeri
- Bağımsız bölümlerin mevcut değerleri
- Arsa payı değerleri
Bu rapor, toplantıya katılmak isteyen her arsa payı sahibine veya hak sahibine talep üzerine sunulur.
4. Toplantıya Katılım
Bina arsa payı maliklerinin ve hak sahiplerinin tamamı toplantıya davet edilmek zorundadır. Bir bağımsız bölümde %1 veya daha az paya sahip olanlar da bu kapsama dahildir; her bir paydaş farklı yönde oy kullanabilir.
5. Bina Ortak Karar Protokolü
Toplantıda alınan kararlar, Bina Ortak Karar Protokolü adı verilen belgede kayıt altına alınır.
6. Toplantı Gündem Sırası ve Karar Nisabı
- Divan heyeti seçilir.
- Sunulan teklifler (inşaat şirketi, yapım şekli, proje ve detayları) maliklerle paylaşılır.
- SPK lisanslı değerleme raporu okunur; isteyen arsa payı sahibine veya hak sahibine rapor verilir.
- Teklifler ve değerleme raporu okunduktan sonra önce oybirliği aranır; sağlanamazsa arsa payı itibarıyla salt çoğunluk (toplam arsa payının yarısından fazlası) ile karar alınır.
Not: 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile değiştirilen 6306 sk. m.6/1 uyarınca, daha önce aranan 2/3 arsa payı çoğunluğu eşiği salt çoğunluğa indirilmiştir. Birden fazla yapının aynı parselde bulunması ve tümünün riskli olması halinde bu salt çoğunluk hesabı tüm parsel maliklerini kapsar.
- Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir.
7. Karara Katılmayan Azınlığa İhtar
Alınan karara katılmayan maliklere, toplantı sonrasında noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek 15 gün içinde karara iştirak etmeleri istenir. İhtarnameye aşağıdaki belgeler eklenir:
- Bina Ortak Karar Protokolü
- Değerleme raporu sonuç bölümü
- Kabul edilen mimari proje (kat planları dahil)
- Maliklerce imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği
- Yönetmeliğin Ek-8 formu
8. İKİNCİ Değerleme Raporu — Azınlık Arsa Payı Satışı Öncesi Zorunluluk
15 günlük süre içinde karara katılmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği’nin m.15/A ve m.3/3 hükümleri uyarınca Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne müracaat edilerek açık artırma yoluyla satışa çıkarılır.
Bu süreçte Bedel Tespiti Komisyonu kurulur ve satışa konu arsa payının rayiç değerini tespit etmek amacıyla SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarından ikinci bir değerleme raporu alınması zorunludur. Komisyon, satış bedelini bu rapordaki değeri esas alarak belirler.
(Eski adıyla ‘Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’, 21/5/2024 tarihli değişiklikle ‘Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ olarak güncellenmiştir.)
9. Usulsüz Toplantıların Geçersizliği
Mevcut prosedürlere uyulmadan yapılan toplantılar, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından iptal edilerek yenilenmesi istenebilir.
Kentsel Dönüşümde Kaç Değerleme Raporu Gerekir?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm sürecinde SPK lisanslı değerleme raporu alınması yasal zorunluluktur. Bu raporlar farklı aşamalarda, farklı amaçlarla ve birbirinden bağımsız olarak düzenlenir.
| Değerleme | Aşama | Yasal Dayanak | Kim Alır? |
| 1. Değerleme Raporu | Malik toplantısı öncesi | Yönetmelik m.15/A | Malikler (ortak) SPK lisanslı firmadan |
| 2. Değerleme Raporu | Karara katılmayan azınlığın arsa payı satışı öncesi | Yönetmelik m.15/A + m.3/3 – Bedel Tespiti Komisyonu | Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü sürecinde SPK lisanslı firmadan |
Yasal Dayanak: 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.15/A, m.3/3; 21/5/2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmî Gazete; 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun m.7; 13/12/2024 tarihli ve 32751 sayılı Resmî Gazete.
