Avukatlar ve Mahkemeler için Değerleme

AVUKATLAR İÇİN GAYRİMENKUL / MENKUL DAVALARINDA “UZMAN MÜTALAA RAPORU” HİZMETİ VERİLMESİ HK.

1- Amaç:

Gayrimenkul hukuku davaları ve arabuluculuk işlemlerinde bireyler veya kurumlar arasındaki taşınmaz veya menkul mallara ilişkin anlaşmazlıkların hatalı bilirkişi raporlarından dolayı uzamasının önüne geçmek.

2- Kapsam:

Gayrimenkul veya menkul (makine teçhizat, demirbaş vs) davalarında avukatların bilirkişi raporlarındaki eksikleri doğru tespit ederek itiraz edebilmeleri için, gerçeğe en yakın akılcı, uluslararası değerleme standartları ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tebliğine göre kurulmuş, Kurul tarafından denetlenen ve mesleki etik ilkelere bağlı sorumlu değerleme uzmanları tarafından kontrol dilmiş uzman mütalaa (teknik/bilimsel inceleme) raporlarının hazırlanması.

3- Gayrimenkul/Menkul Davalarında Değerleme Şirketinden Gayrimenkul Değerleme Raporu veya Mütalaa Raporu Alınmasının Avantajları Nelerdir?

Bilirkişi raporlarına isabetli itiraz dilekçesi sunulması.
Mütalaa raporunun mahkemede delil olarak kullanılması.
Mahkeme başkanı tarafından uzman görüşü olarak dikkate alınması.
İmar, kamulaştırma, kentsel dönüşüm, miras paylaşımı, kira tespiti gibi anlaşmazlıkların hızlı çözülmesi.
Şirket birleşmesi veya ayrılması gibi durumlarda duran varlıkların değer tespitinin yapılması.
SPK ve BDDK Lisanslı yarı resmi bağımsız değerleme kuruluşundan hizmet alınması.
5 yıl ve üzeri tecrübeye sahip mimar, inşaat müh, şehir plancısı, harita mühendisi ve makine mühendislerinden oluşan uzmanlar tarafından rapor hazırlanması.
Değerleme kuruluşunun Türkiye geneline yaygın hizmet ağına ve veri tabanına sahip olunması.

4- Hangi Taşınmaz Davalarında Değerleme Raporu veya Mütalaa Raporu Alınmalıdır?
Taşınmaz tazminatı davaları
Müdahalenin men-i davaları
İrtifak haklarının kurulmasına ilişkin davalar
İstihkak davaları
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
İpotek davaları, Kamulaştırma davaları
Tapu iptal ve tescil davaları
Kira bedeli tespit davaları
Miras paylaşımı davaları
Boşanma sonrası mal paylaşımı davaları
Tahliye davaları, Şüfa davaları
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm inşaatlarındaki anlaşmazlıklar
Arsa payı davaları
Kentsel dönüşüm davaları
Şirket birleşmesi veya bölünmesi davaları (duran varlıkların değerlemesi)

5- Gayrimenkul Davaları veya Arabuluculuk İşlemlerinde Hangi Durumda Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetine İhtiyaç Duyulur?

Bir gayrimenkulü devralma aşamasında gayrimenkule ilişkin tapu sicilini ve diğer resmi kayıtları detaylı olarak inceletmek-yorumlatmak, böylelikle gayrimenkul üzerindeki kayıtları ve diğer sorunları önceden öğrenerek müvekkile raporlamak;
Hukuk davalarında HMK m.293/1 uyarınca uzman görüşü alarak dava dosyasına sunmak ve bu sayede
(i) iddia veya savunmaları desteklemek;
(ii) Mahkemece atanan bilirkişi tarafından hazırlanan bilirkişi raporuna itiraz etmek ve bu itirazı desteklemek; yahut
(iii) Mahkemenin verdiği karara karşı istinaf ve temyiz iddialarını desteklemek.
İnşaat sözleşmelerinde, gayrimenkul projeleri satış sözleşmelerinde sözleşmeye uyulmayan hallerde, raporlamak ve tespitini yaparak dava dosyasına dayanak oluşturmak.
Müvekkilleri temsilen gayrimenkul alım veya satımı esnasında, gayrimenkulün varsa hukuki problemleri, piyasa fiyatı konusunda emin olmak ve böylelikle vekilin özen yükümlülüğüne uygun hareket etmek.

6- Miras Ortaklığının Giderilmesi Davasında Gayrimenkul Değerleme

Miras ortaklığında, ortakların taşınmaz üzerinde hep birlikte sahip oldukları tek ve bölünmemiş bir mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Miras ortaklığında, ortaklar bireysel mülkiyete sahip olmadan söz konusu taşınmazda diledikleri gibi tasarrufta bulunamamaktadır. Taşınmaz üzerindeki bu mevcut durumun sona erdirilmesi için miras ortaklığının giderilmesi davası açılabilmektedir.

Bu davada, terekeye dahil olan taşınmazların piyasa fiyatlarının dava sırasında belirlenmesi gerekmektedir. Bu taşınmazların piyasa fiyatları mahkemelerce atanacak bilirkişiler tarafından takdir edilmektedir.

Ancak mahkeme dosyasına sunulacak SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanmış bir gayrimenkul değerleme raporu, gerçek piyasa değeri tespitinde mahkemece atanmış bilirkişilerden daha profesyonel ve daha doğru bir katkıda bulunabilmektedir.

7- İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Gayrimenkul Değerleme

Miras ortaklıkları veya paylı mülkiyet halindeki gayrimenkullerin satışı hususunda hissedarların anlaşamamaları halinde ortaklardan biri veya birkaçı izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açabilir. Bu tür davalarda mahkemeler, ekseriyetle gayrimenkulün satışına giderek paylaştırılmasına karar vermektedir.

Dava konusu taşınmazların değeri, bu dava sırasında mahkemece atanacak bilirkişiler tarafından tespit edilmektedir. Ancak mahkeme dosyasına sunulacak SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanmış bir gayrimenkul değerleme raporu, gerçek piyasa değeri tespitinde mahkemece atanmış bilirkişilerden daha profesyonel ve daha doğru bir katkıda bulunabilmektedir.

Öte yandan bazı durumlarda mahkemeye sunulan bilirkişi raporuna itiraz etmek gerekebilmektedir. Bilirkişi raporuna itiraz ederken SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanmış bir gayrimenkul değerleme raporu almak da oldukça etkili olabilmekte, bilirkişi raporunun hatalı yönlerini bir uzman raporuyla ispat edilmesini sağlayabilmektedir. Böylece bu gayrimenkul değerleme raporu, mahkemenin yeniden bilirkişi incelemesine karar vermesine ve gerçek değerin tespitine katkıda bulunabilmektedir.

8- Önalım (Şufa) Hakkı Davasında Gayrimenkul Değerleme

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde bu payı öncelikli olarak alma hakkına sahip diğer paydaşlar, önalım hakkını öne sürebilirler. Bu hakkı kullanmak isteyen paydaş veya paydaşların, alıcı olan üçüncü kişi aleyhine önalım hakkı davası açmaları gerekmektedir.

Önalım davalarında, davaya konu taşınmazın pay oranına dair bedel tespiti için bilirkişi tarafından keşfe gidilmektedir. Akabinde bilirkişi bedel tespitine ilişkin rapor düzenleyecek ve belirlediği rayiç bedel önalım bedeli olacaktır. Önalım davalarında mahkemeye sunulacak SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanmış bir gayrimenkul değerleme raporu, dava konusu taşınmazın pay oranına dair bedelin gerçek piyasa değerine yakın bir şekilde tespit edilmesine yardımcı olacaktır.

9- Kira Tespit Davasında Gayrimenkul Değerleme

Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan bir davadır. Gayrimenkulün kira bedeli bilirkişilerin; enflasyon oranı, kullanım sahası, imar değişiklikleri, emsal kira bedelleri ve kiralananın nitelikleri gibi unsurları dikkate alarak hazırladıkları bir rapor ile tespit edilmektedir.

Uygulamada pek bilinmemekle birlikte, SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporunda, aynı zamanda kira bedeli de tespit edilmektedir. Böylece kira tespit davasında mahkemeye sunulacak bir gayrimenkul değerleme raporu, kira bedelinin hakkaniyetli, adil ve doğru bir şekilde tespit edilmesine, tarafların iddialarının doğruluğu konusunda mahkemeyi ikna etmelerine yardımcı olacaktır.

10- Kamulaştırma Davaları ve Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Gayrimenkul Değerleme

Kamulaştırma, şahsa ait bir taşınmazın kamu hizmetinde kullanılmak üzere devlete ait kurum ve kuruluşlarca satın alınmasıdır. Kamulaştırma işlemi için idari bir sürecin izlenmesi gerekmektedir. Bu idari sürecin son aşamasını satın alma işlemi oluşturmaktadır. Kamulaştırmak istediği taşınmazı satın alma usulü ile elde edemeyen idare, taşınmazın malikine karşı kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili istemli dava açacaktır.

Bir diğer dava konusunu ise usul ve esaslara uymadan, bedeli nakden ve peşin ödemeksizin malikin mülkiyet hakkına müdahalede bulunan idarenin kamulaştırmasız el atması oluşturmaktadır. Kamulaştırmasız el atmada mülkiyet hakkına müdahale, kamulaştırma işlemleri tamamlanmaksızın taşınmaza el koyma şeklinde olabileceği gibi, fiili veya imar uygulamaları ile de olabilmektedir. Bu haksız müdahaleler sebebiyle malik kamulaştırmasız el atma davası ile, mülkiyet hakkından doğan taleplerini ileri sürebilecek ve bedel tespit etmesi halinde bedel tespiti yapılacaktır.

İşte konusu kamulaştırma olan bu ve benzeri davalarda, ilgili taşınmazın değerinin tespiti malikin herhangi bir hak kaybını önlemek adına büyük önem taşımaktadır. Mahkeme dosyasına ibraz edilecek SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu, taşınmazın değerini bilirkişilerin gerçek piyasa değerine daha yakın tespit etmelerine katkıda bulunmaktadır.

11- Kat Karşılığı / Kentsel Dönüşüm İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Davalarda Gayrimenkul Değerleme

Kentsel Dönüşüm kapsamında ülkemiz genelinde; kentler ve köyler olmak üzere, tüm yerleşimlerde yer alan ekonomik ömrünü tamamlamış, hayati risk taşıyan yapıların yıkılması ve devletin sağladığı dönemsel avantajlar da kullanılarak yeniden inşası öngörülmektedir.

Bu noktada mülk sahipleri ve inşaat yüklenicileri farklı konu başlıkları altında bir çok bilinmeyenle karşı karşıya gelmektedir. Bu süreçte bir çok faaliyet dava konusu olabilmektedir.

Bu noktada ekibimiz, kentsel dönüşüm başlığı altındaki tüm hususlar hakkında hazırladığı raporlar ile hukuk sistemimize açıklayıcı ve uzman bir köprü vazifesi görmektedir.

Anlaşmazlık durumlarında Mevcut durum analizi ve değer tespit raporlarının hazırlanması.
Kat mülkiyet kanunun 3. maddesi gereği arsa payının yeniden düzenlenmesine yönelik raporların hazırlanması.
Çevre Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün istemiş olduğu arsa payının satışına yönelik Bakanlık Değerleme Raporlarının hazırlanması.
Mevcut projelerde şerefiyelendirme raporlarının hazırlanması ve yorumlanması.
Yeni proje (Avan Proje) şerefiyelendirme ve konumlandırma raporlarının hazırlanması ve yorumlanması.
Yeni proje fiyat analizi ve değer tespit çalışmalarının yapılması.
Gayrimenkuller arası kıyaslama raporlarının hazırlanması.
Kentsel dönüşüm alanlarında katılım payı oranı ve dağıtım değerlerinin hesaplanması.
Hak sahipliklerinin belirlenmesi.

Ve bunun gibi birçok dava çeşidine dayanak oluşturan farklı hususlarda uzman görüşleri ile aydınlatıcı bir rol üstlenilmektedir.

12- Ecrimisil Davalarında Gayrimenkul Değerleme

Ecrimisil, taşınmazda tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmayan kişi ya da kişiler tarafından taşınmazın, malikinin rızası dışında kullanılması neticesinde talep edilebilecek bir tazminat türüdür. Taşınmazın haksız ve kötü niyetle kullanılmasından doğan zarar ecrimisil olarak haksız işgalde bulunan kişiden tazmin olunur.

Ecrimisil bedeli de başlı başına bir gayrimenkul değerleme konusu teşkil etmektedir. İlgili taşınmazın; niteliği, kullanım şekli, konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, tarım arazilerinde verimi, imar durumu, yüzölçümü gibi kriterleri dikkate alınarak haksız işgalciden alınması gereken tazminat bedeli belirlenmektedir. Bu kriterler çerçevesinde, işin ehli SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları ecrimisil bedelini tespit edecek çalışmalar yaparak değerleme rapor hazırlayacaklardır.

13- Taşınmaz Satışından Doğan Tazminat Davalarında Gayrimenkul Değerleme

Malik, taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmazın kendisine vaat edilen niteliklere sahip olmadığını ya da bu hususların tam olarak gerçekleştirilmediğini fark edebilir.

Böyle bir durumda ilgili taşınmaz ayıplı gayrimenkul niteliğinde olduğundan, alıcı dava açarak satış bedelinden indirim, tazminat gibi çeşitli talepler ileri sürülebilir.

Yahut iradi fesadı (hata, hile, korkutma) hallerinde taşınmaz satışından doğan tazminat davaları söz konusu olabilir. Bu tür durumlarda SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanmış bir rapor, ayıplı gayrimenkul sebebiyle malikin uğramış olduğu zararın tespitinde önemli rol oynayacaktır.

14- İcrai Satışlarda Gayrimenkul Değerleme

Hacizli taşınmazların icrai satışlarında taşınmaz değerinin doğru tespit edilmesi hem alacaklı hem de borçlu yönünden çok önemlidir. Değerin düşük tespit edilmesi halinde borçlu borcundan daha az tutarda kurtulacak, alacaklı da alacağını daha düşük miktarda tahsil edeceği için zarar edecektir. Değerin yüksek tespit edilmesi halinde taşınmazın satışı gerçekleşmeyebilecek, yine her iki taraf da zarar edecektir. Bu nedenle SPK lisanslı bir değerleme uzamanı tarafından hacizli taşınmazın değerinin doğru tespiti, icra müdürlüğü tarafından yaptırılan kıymet takdir raporu nedeni ile her iki tarafında zarar görmesinin önüne geçebilecektir.

Yine icra müdürlüğünce taşınmazlar için yaptırılan kıymet takdir raporlarına itiraz edilip edilmeyeceği, itiraz edilen raporlar nedeniyle yürütülen kıymet takdirine itiraz davalarında yaptırılan kıymet takdir raporlarına da itiraz edilip edilmeyeceği hususlarında SPK lisanslı bir değerleme uzmanından alınacak rapor yol gösterici olabilecektir.