GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI MESLEĞİ HAKKINDA HER ŞEY
- Değerleme Sektörü Nedir? Hangi alanlarda faaliyet gösterir?
Gayrimenkul değerleme sektörü, SPK VE BDDK tarafından düzenlemeye tabi bir sektör olması nedeniyle, bu alanlardaki gayrimenkullerin uluslararası standartlarda değerleme raporlarının yetkin kişiler tarafından hazırlanması amacıyla en az üniversitelerin lisans düzeyinde ve sonrasında mesleki yeterlilik lisans belgesine sahip eğitimli insan kaynakları istihdamı sağlayan bir yapıya sahiptir. Bu anlamda üniversite mezunlarına istihdam ve gelir oluşturarak ekonomiye katkı sağlamaktadır.
Ülkemizde gayrimenkul değerleme sektörü, değerleme kuruluşları üzerinden faaliyetlerini sürdürmektedir.
Değerleme sektörü Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri sayesinde 2002’de faaliyete başlamış ve 2022 yılı itibariyle 153 adet değerleme kuruluşu ile yıllık ortalama 1.250.000 adet rapor sayısına ulaşarak 10 bine yakın yetişmiş ve nitelikli uzman ve destek personeline istihdam sağlamıştır. Sektör, tamamı üniversite mezunu ve en az 3 yıl meslek tecrübesi olan bir insan kaynağı havuzuna sahiptir. Çarpan etkisi ile birlikte yaklaşık 50.000 kişi değerleme sektöründen gelir elde etmektedir.
Türkiye’de taşınmaz değerlemesi genel anlamda;
- İpotekli konut finansman işlemleri (mortgage)
- Enflasyon muhasebesi işlemlerinde (şirketlerin aktifindeki gayrimenkullerin yeniden değerlemesi işlemlerinde),
- Kamulaştırma,
- Hazine taşınmazlarının yönetimi (milli emlak, 2/B arazileri vs),
- Kentsel dönüşüm çalışmaları,
- Toprak düzenlemeleri (toplulaştırma,
- İmar planlama faaliyetleri (imar planı değer artış payı),
- Mal varlığının tespiti,
- İcra haciz işlemleri,
- Kamusal işlemler ile sermaye piyasası işlemleri,
- Bankacılık,
- Sigortacılık,
- Yatırım kararı alınması,
- Taşınmaz alım-satımı Vatandaşlık ve yabancıların alım-satım işlemleri,
- Ortaklık anlaşmaları
- Şirket birleşmeleri ve ayrılmaları, ayni sermaye,
- Evlilik-boşanma işlemleri,
gibi özel sektöre yönelik alanlarda kullanılmaktadır. Ayrıca taşınmaz değerlemesinin konut finansman sistemi (ipotekli konut işlemleri, mortgage) içerisinde de önemli uygulama alanları mevcuttur.
- Değerleme Uzmanı Ne İş Yapar? Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?
Gayrimenkul değerleme uzmanı kimdir; bir gayrimenkulün belirli bir tarihteki muhtemel hak ve faydalarının bağımsız ve tarafsız olarak tespit edilerek raporlayan uzmandır. Değerleme uzmanının genel sorumlulukları şunlardır;
- Konut, arsa, tarla, ticari bina gibi gayrimenkullerin belirli bir tarihteki değerini tespit etmek,
- Yasal mevzuatlara hakim olarak gayrimenkulü teknik olarak incelemek, hukuki durum analizi yapmak (Belediye/tapu/projeye uygunluk,
- Gayrimenkulün inşai özelliklerini ve yaşını belirlemek için mülk üzerinde ayrıntılı incelemeler yapmak,
- Bağımsız ve tarafsız bir şekilde karşılaştırılabilir mülk satış değerlerini analiz etmek,
- Gayrimenkulün mevcut veya gelecekteki değerini etkileyen tüm değişkenleri analiz etmek,
- Değerlemede uluslararası standartlarda belirlenen maliyet, piyasa ve gelir yaklaşımlarını kullanmak,
- Araştırma ve değerlendirme sonuçlarını fazla teknik detaya girmeden herkesin anlayacağı şekilde yazılı rapor haline getirmek.
- Değerleme Uzmanında Olması Gereken Özellikler Nelerdir?
- Matematik ve analitik beceriye sahip olmak,
- Birden çok görevi olacağından öncelik sıralaması yapabilme becerisine sahip olmak,
- Organizasyon ve zaman yönetimi becerisi sergilemek,
- Sorumluluk alma yeteneğine sahip olmak,
- Disiplinli ve dikkatli olmak,
- Problem çözme konusunda becerikli olmak,
- Stresle başa çıkabilmek,
- Güvenilir ve tarafsız olmak,
- İletişim kurma yeteneğine sahip olmak,
- Veri analizi yapabilmek ve yorumlayabilmek,
- Değerleme Uzmanı Nasıl Olunur?
- Değerleme uzmanı olmak için 4 yıllık üniversite mezunu olmak, SPL tarafından yapılan sınavda aşağıda belirtilen 4 ayrı ders modülünden en az 50, ortalamada 60 ve üzeri not alarak başarılı olmak gerekir. Başarılı olanlar “Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı” almaya hak kazanırlar.
- SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Konuları/Modüller
- Dar Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Etik Kurallar
- Gayrimenkul Değerleme Esasları
- İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi
- Gayrimenkul Mevzuatı
- Lisanslama sınavları Kağıt Ortamında Yapılan Lisanslama Sınavları ve Elektronik Ortamda Yapılan Lisanslama Sınavları olarak iki ayrı şekilde de yapılabilmektedir. (bkz başvuru için https://basvuru.spl.com.tr/ )
- Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, Konut Değerleme Uzmanı olarak görev yapabilmek için tecrübe şartı vardır. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Olabilmek için 3 yıllık iş tecrübesi, Konut Değerleme Uzmanı olmak için 1 yıllık iş tecrübesi gereklidir.
- Değerleme uzmanlığı sınavından başarılı olup lisans almaya hak kazanan adayların mesleği icra edebilmesi için “Türkiye Değerleme Uzmanlığı Birliği”ne (TDUB) üye olması gerekiyor.
- Değerleme Uzmanı Aylık Kazancı Ortalama Ne Kadar?
Değerleme uzmanlığı mesleği; değerleme uzman yardımcısı/konut değerleme uzmanı, sözleşmeli değerleme uzmanı, değerleme uzmanı, denetmen ve sorumlu değerleme uzmanı olarak 5 kategoride sınıflandırılmıştır.
Sektörde değerleme uzmanları maaş+prim ile çalışmaktadır.
Değerleme uzman yardımcısı ve konut değerleme uzmanı, değerleme kuruluşlarında tam zamanlı çalışan, 1 yıl tecrübe belgesine sahip kişiler olup, sadece konut değerleme raporu hazırladıkları için pek fazla prim alamadıklarından ortalama maaşları 10.000 TL civarındadır.
Değerleme uzmanları, değerleme kuruluşlarında tam zamanlı çalışan, 3 yıl ve üzeri tecrübe belgesine sahip, konut, arsa, bina, ticari mülk değerleme raporu hazırlayan kişiler olup, sektörde ortalama maaşları Aralık 2022 itibariyle prim dahil 15.000 TL – 17.000 TL civarındadır.
Sorumlu Değerleme Uzmanı, 5 yıl tecrübeye sahip, şirkette en az %10 pay sahibi olan kişileri veya denetmen pozisyonunda çalışan kişilerden oluşmaktadır.
Denetmen pozisyonundaki çalışanlar 5 yıl ve üzeri tecrübeye sahip, uzman tarafından hazırlanmış raporların merkez ofiste kontrolden geçirilerek müşteriye sunulması görevini üstlenirler. Sektörde ortalama maaşları Aralık 2022 itibariyle prim dahil 17.000 TL-20.000 TL civarındadır.
Sözleşmeli değerleme uzmanları, değerleme şirketleri haricinde şahıs veya ticari şirket kurarak, değerleme kuruluşları ile sözleşme yaparak dışarıdan hizmet sağlayan değerleme uzmanı veya yardımcılarını ifade eder. Sözleşmeli uzmanları değerleme şirketleri ile genelde hizmet bedelinin % 50’si oranında paylaşım modeline göre çalışmaktadır. Yoğun bir çalışma temposu ile aylık kazançlarını masrafları düştükten sonra ortalama 20.000 TL ile 25.000 TL arasındadır.
- GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERİLEN SEKTÖRLERİN ORANSAL DAĞILIMI
Değerleme hizmetindeki pastanın %88’ini bankacılık sektörü oluşturmaktadır. Sermaye piyasasında işlem gören firmalara yapılan rapor oranı ise %1’in altındadır.
- DEĞERLEME UZMANLARININ NİCELİKSEL VE NİTELİKSEL ANALİZİ
2022 Yılı 3. Çeyrek dönemde gayrimenkul değerleme sektöründe denetmenler dahil 6.328 değerleme uzmanı görev almıştır. Değerleme uzmanlarından 5.649’u rapor hazırlanmasında aktif görev almıştır.
** Kaynakça: Lidebir Sektör Raporu, Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi (MKK Gabim)
