TINY HOUSE
Yeni Yatırım Furyası Tarım Arazisinde Çatılaşma
“Tiny House” kavramı ele alınmadan önce, bir gayrimenkul türü olarak konut ve konut piyasaları hakkında bazı gelişmeleri özetlemek mantıklı olacaktır.
Konut, insanların temel barınma gereksinimi niteliğindedir. Son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon, konut fiyatlarını olumsuz bir şekilde etkilemiştir. Bunun yanı sıra kentlerdeki kentsel dönüşüm süreçleri, pandemi dönemi ile 6 Şubat 2023 Depremi süreçleri konut fiyatlarını arttıran diğer faktörler olarak değerlendirebiliriz. Konut fiyatlarının artması ile, konut talebini karşılamak için yeni imarlı arsa ve arazilere talep artmıştır.
Kentsel ve kırsal alanda arsa/arazilere taleplerin artmasıyla, ruhsat sürecine daha kolay girilebilir olması nedeniyle, daha çok arsa nitelikli taşınmazların fiyatlarını arttırmıştır. Sadece büyükşehirlerde değil tapuda köy içi mevkii olarak yapılaşmaya açık taşınmazların fiyatlarında da ciddi oranda artış yaşanmıştır.
arım arazilerinde ulaşım ve altyapı zorluğu, mekânsal-ekonomik ve sosyal yönleriyle çekincelerin olması bireysel anlamda girişimleri kısıtlamıştır. Ancak yatırımcıların tarım arazilerini ucuz fiyatla kapatarak ve projelendirerek satışa sunduğu bir piyasa ortamı oluşmuştur. Bu piyasa koşullarında “Düşük maliyet” ve “ekonomik” söylemleri ile tiny house, hobi bahçesi, ekoköy vb pazarlıklar yapılmaktadır.
Sonuç olarak barınma ihtiyacı ihtiyaç olmaktan çıkıp sermayenin yatırım amacı olarak karşımıza çıkmaktadır. Hatta yapı kayıt belgesi alındı, yasal statüsü var şeklinde satış uygulamaları da bulunmaktadır.
06.06.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 16.Madde ile ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla yapı kayıt belgesi düzenlenmesine imkan sağlanmıştır. İmar Barışı olarak isimlendirilen düzenleme ile tarım arazilerindeki yapılara yapı kayıt belgesi alınarak yasallaştırılmaya çalışılmıştır. Ancak mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Tarım ve Orman Bakanlığı’nın ilgi yazılarında Geçici 16. Maddenin tarım arazilerinde yasalara aykırı şekilde inşa edilmiş yapı ve tesisleri kapsamayacağı, geçici bir belge ile tapuda kalıcı bir vasıf değişikliği (cins değişikliği) yapılmasının uygun olmadığı, 5403 Sayılı Kanun kapsamında verilen para cezalarının iptal edilemeyeceği belirtilmektedir. Bu doğrultuda tarım arazilerinde yer alan yapılar için düzenlenmiş yapı kayıt belgeleri yasal kabul edilmemektedir.
Tarım topraklarının hisseli satışı ya da bölünerek kiralanması sonucunda oluşan ve para kazanma temelli inşa edilen hobi bahçeleri ve üzerinde yapılan tiny house benzeri yapılaşmalar verimli tarım arazilerinin bütünlüklü korunması ile ilgili kanun ve yönetmeliklere aykırı olduğundan, yasal statüsü bulunmamaktadır.
Dolayısıyla tarım arazileri ve yapılaşma konuları ele alındığında öncelikle yasal mevzuat açısından incelemek daha doğru olacaktır.
Hukuki boyutun incelenme öncesi yatırımcıların gözde satış projelerinde en önde olan Tiny house konusuna bir parantez açarsak; tiny house tekerlekli, hareket edebilen konutlar olarak düşünüldüğünden “çekme karavan” olarak “römork” statüsünde tasarlanmakta ve üretilmektedir. Karayolları Trafik Yönetmeliği’ne göre hareket halindeki tiny house’lar bir ev veya bir yapının aksine bir araç olarak kabul edilmektedir. Tiny house halk dilinde mobil ev ya da küçültülmüş ev arabası olarak tanımlanmaktadır.
Mevcut durumda araçlar tırlarla parsellere taşınmaktadır. Söz konusu araçların kullanım amacı, konumu ve sayısı önemlidir.
Tiny house tarım arazisinde geçici park dışında sabit kalması durumunda, altyapı kullanımı söz konusu olduğunda yapı niteliği devreye girmektedir, parselin tarım dışı kullanımı söz konusu olmaktadır. Yine araç niteliğinde değerlendirilirken her an harekete geçebilen bir araç olmadığı da göz önüne alınmalıdır.
Tarım ve yapılaşma konuları ile ilgili kanun ve yönetmelik maddeleri ile planlama konuları yazının altında kanun sayısı ve madde olarak belirtilmiştir.
Bu yapılarla ilgili ilk hukuki dayanak diyebileceğimiz Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik 18.01.2024 tarih 32433 Sayılı Resmi Gazete’de 8112 Karar Sayılı karar doğrultusunda yürürlüğe geçmiştir.
Bu yönetmelik ile 7 madde düzenlenmiştir. Yapılan düzenlemeleri aşağıdaki gibi özetleyebiliriz:
Madde 1: Mobil evlerin tanımı ve özellikleri belirlenmiştir.
Madde 2: Pansiyonlar ve mobil evler arasındaki ilişki güncellenmiştir.
Madde 3: Konaklama tesislerindeki özel yüzme havuzları ve ilgili hizmetler düzenlenmiştir.
Madde 4: Mobil evlerin konaklama tesisleri içinde kullanımına dair kısıtlamalar getirilmiştir.
Madde 5: Mobil evlerin teknik şartları, kapasitesi ve hizmet
özellikleri detaylandırılmıştır.
Madde 6: Yönetmeliğin yürürlüğe giriş tarihi belirtilmiştir.
Madde 7: Yönetmeliğin uygulanmasıyla ilgili yetki Kültür ve Turizm Bakanlığı’na verilmiştir.
Yönetmelik ile ilk defa mobil ev tanımı tarifleri yapılmış ancak tırnak içinde ve altını çizerek tekrar ifade etmek gerekirse tarım alanlarında yapılaşmanın yasal statüsü değildir.
Son olarak bu tür projelerde ilgili kurumlardan bilgi alınmadan herhangi bir alım işlemi yapılmaması önerilmektedir.
Mülkiyet durumu
İmar durumu
Tarım İl Müdürlüğü ve Belediye kurum görüşleri
Sevilay Çetinkaya Şehir Plancısı
VizyonGD-Kıdemli Denetmen
