Gayrimenkul Değerleme Nedir ?

GAYRİMENKUL DEĞERLEME NEDİR ?

Değerleme faaliyeti, kıymet takdirine dayalı işlemler bütününü ifade etmektedir. İngilizce “Expert” olarak tanımlanmış olan, ülkemizde ise ilk olarak hukuki işlemlerde “Bilirkişi” olarak  yapılan görevin,  yönetmeliklere ve yasal düzenlemelere dayanan bir çerçevede düzenlenmesi ile birlikte “Değerleme Uzmanlığı” bir meslek halini  almıştır. Genel bir tanım olarak “Eksper”,  hukuki süreçlerde ise halen “Bilirkişi” tabiri kullanılsa da, “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” olarak betimlemek en doğrusu olacaktır. Tüm gayrimenkul çeşitleri için yapılan değer tespiti/değer takdiri işlemlerine kısaca “Gayrimenkul Değerleme” faaliyetleri denilmektedir.

TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI

Gayrimenkul değerleme, bir gayrimenkul değerinin tespit edilmesi aşamasında, gerekli araştırmalar ve kıyaslamalar yapılarak, finansal ve mali analizlerin ışığında, değer takdirinin gerçekleşmesi ve bunun yazılı bir rapor haline getirilmesi işlemidir.

Gayrimenkul Değerleme daha sık olarak,  finansal kuruluşlar tarafından talep edilen profesyonel bir faaliyettir. Finansal kuruluşların gayrimenkul ipoteğine dayalı ekonomik enstrümanlarında, değerleme raporları büyük önem arz etmektedir.

Bu nedenle gayrimenkul değerleme sektörü, finansa dayalı sektörler ile ayrılamaz bir bütün ve güven ilişkisi içerisindedir.

Bunun yanı sıra gayrimenkul satın almak isteyen kişilerin de, herhangi bir gayrimenkulü almadan önce, gayrimenkul değerleme uzmanlarına başvurmalarında ve alacakları gayrimenkulün gerek tapu gerekse belediye ile ilgili konularda herhangi bir problemi ve sakıncası olup olmadığını öğrenmelerinde büyük fayda vardır.

KİMLER GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI OLABİLİR ?

Uluslararası Değerleme Standartları’na (UDES) göre “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” tanımı şu şekildedir:

“Gayrimenkul Değerleme Uzmanları, Varlık Değerleme Uzmanları, Değerleme Uzmanları, değerleme yapmak ve sonuçlarını raporlamayı iktisadi bir faaliyet olarak yürüten özel bir meslek grubudur. Meslek erbabı olan değerleme uzmanları oldukça zor eğitim, öğretim ve ehliyet testlerinden geçmek ve becerilerini göstermek durumundadır. Ayrıca bu kişiler, Çalışma İlkeleri (ahlaki ilkeler ve yetkinlik) ve mesleki faaliyet standartlarına riayet etmeli, bunları muhafaza etmeli ve Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkelerine uymalıdırlar.”

Değerleme işlemi, değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Bu doğrultuda, değerleme uzmanları, Sermaye Piyasası Kurulu’na bağlı bir kuruluş olan “Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu”,  tarafından yapılan bir sınav sonucunda eğitim şartlarını tamamlayarak gayrimenkul değerleme uzmanı veya konut değerleme uzmanı olmaya hak kazanmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip olabilmek için için en az  4 yıllık yükseköğretim düzeyinde mezun olunması gerekmektedir. Konut Değerleme lisansına sahip olabilmek için ise en az 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde mezun olunması gerekmektedir.

Gayrimenkul Değerleme Lisansı sınav konuları

• Dar kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları
• Gayrimenkul Değerleme Esasları
• İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi
• Gayrimenkul Mevzuatı

Başlıklarından oluşmaktadır.

Konut Değerleme Lisansı almak isteyen adaylar ise bu 4 konu içerisinden, “Dar kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları” ile “Gayrimenkul Değerleme Esasları” konularından sorumlulardır.

Lisanslama sınavlarından başarılı olmak için; sınav konularının her birinden 100 üzerinden en az 50 alınması, tüm sınav konularından alınan notların aritmetik ortalamasının en az 60 olması, gerekmektedir.

Lisanslarını alan değerleme uzmanları Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği  “TDUB” üyesi olduktan ve gerekli tecrübe süreçlerini tamamladıktan sonra lisanslı değerleme kuruluşlarında hizmet vermeye başlarlar.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANININ FAALİYETLERİ, GÖREV VE SORUMLULUKLARI NELERDİR ?

Gerekli lisansları ve tecrübe süreçlerini tamamlamış bir değerleme uzmanının mesleğini icra ederken yürüttüğü iş faaliyetleri aşağıdaki başlıklar altında açıklanabilir;

• Gayrimenkul piyasasında oluşan trendleri tespit etmek ve tanımlamak için ilgili verileri toplamak ve analiz etmek,
• Piyasa koşulları veya eğilimlerini analiz etmek,
• Değerleme raporlarında kullanmak ve raporu en anlaşılır şekilde üretmek üzere mülklerden iç ve dış fotoğraflar almak
• Alışveriş merkezi, eğitim tesis, park, ulaşım bağlantı noktaları, duraklar gibi yakında bulunan hizmet veya tesislerin mülk değeri üzerindeki etkilerini araştırmak ve incelemek,
• Bulguları desteklemek için değerleme raporlarında kullanmak üzere görseller oluşturmak
• Gelecekteki değerleri etkileyebilecek faktörleri dikkate alarak, mülklerin yer aldığı arazi ve mahalleleri değerlendirmek,
• Mülk değerlerinin oluşturulmasına yardımcı olmak için ilçe arazi değerleri ile yakındaki mülkler hakkında satış bilgileri toplamak,
• Tapu ve imar mevzuatlarının değerleme konu mülkü ilgilendiren kısımları hakkında tespitler ve yorumlar yapmak,
• Finansal matematik araçlarını, Amortisman, ikame maliyetleri, benzer mülklerin değer karşılaştırmaları ve gelir potansiyeli gibi faktörleri dikkate alarak mülkiyet değerlerinin nihai tahminini hesaplamak,
• Mülk değerlerini tahmin eden, tahminlerin yapıldığı yöntemleri özetleyen ve değerlendirme standartlarını karşılayan yazılı raporlar hazırlamak,
• Değerleme raporlarının gizlilik esasıyla arşivlenmesini sağlamak.